Las viviendas sin vender, una losa en las cuentas de las promotoras

Las principales promotoras no reconocen grandes 'stocks'. Entonces, ¿cómo se reparten las más de 22.000 casas disponibles de la provincia?

La cifra viene siendo la misma desde hace años. En la provincia de Málaga, entre 22.000 y 26.000 viviendas nuevas aguardan la llegada de sus primeros habitantes. El ‘stock’ de casas y pisos sin vender no ha variado tanto pese a la crisis. «El problema está en que ahora no hay demanda y antes sí la había», explica José Prado, presidente de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP). Así las cosas, la mayoría de las promotoras han optado por concentrarse en dar salida a esos inmuebles antes de aventurarse en nuevos proyectos.

El número exacto de viviendas nuevas en venta no es fácil de cuantificar. Según la ACP, oscila entre las 22.000 y las 23.000. En cambio, Francisco Villalba, consejero delegado de Analistas Económicos de Andalucía, afirma que sus últimos estudios estiman 25.000 ó 26.000. Hace un año, la entidad de análisis situaba el dato en 27.000. «No ha variado demasiado, porque la oferta ha bajado de forma brusca», señala Villalba.

¿Cuál es el perfil de vivienda que busca comprador en la provincia? Según las fuentes consultadas, es difícil contestar a esta pregunta porque actualmente se venden desde apartamentos de un dormitorio en centros urbanos hasta chalés adosados en tranquilas urbanizaciones de la Costa del Sol. Con todo, el consejero delegado de Analistas Económicos de Andalucía cree que la mayor parte del ‘stock’ corresponde a viviendas en municipios costeros que no llegan a ser de lujo, y que en los tiempos del ‘boom’ inmobiliario eran adquiridas por familias de clase media-alta como segunda residencia.

A este perfil corresponden la mayor parte de las promociones que intentan comercializar las empresas más conocidas del sector. Marbella, Torre del Mar, Mijas y Rincón de la Victoria son las localidades donde se concentran estas promociones ya terminadas pero con numerosas viviendas disponibles. Con todo, cuando son preguntadas acerca de cuántos inmuebles tienen sin vender, las principales firmas del ladrillo no aportan datos tan abultados como se podría imaginar. A excepción de Salsa Inmobiliaria, que admite disponer de 490 viviendas terminadas o en curso, promotoras como Sando, Alei (del Grupo Vera), Martinsa-Fadesa o Echeverría no reconocen tener más de un centenar de viviendas sin vender.

Pequeños promotores
En este sentido, la ACP siempre ha mantenido que prácticamente el 80% de las viviendas que se construyen en Málaga son impulsadas por pequeñas y medianas empresas que están al margen del circuito de las grandes promotoras, las cuales cuentan con más y mejores herramientas de marketing para colocar sus inmuebles. Precisamente son las pymes las que peor lo están pasando para salir adelante en las difíciles circunstancias actuales. «El problema añadido que tenemos ahora es la parálisis de los créditos. Por es, llevamos tiempo pidiendo que los bancos y las entidades financieras den salida a todo ese dinero que han recibido de la Administración», argumenta José Prado.
Aunque el choque entre los promotores y los bancos va más allá. Amén de las trabas que ponen estos últimos a la hora de conceder préstamos, cada vez son más las compañías que se ven obligadas a cederles promociones enteras que no han podido vender al no poder pagar la hipoteca. La cifra de pisos que se han quedado los bancos hasta ahora en la provincia es difícil de cuantificar, aunque lo que es seguro es que ha ido en aumento.

De hecho, si la situación no cambia se estima que uno de cada cuatro inmuebles que permanece sin comprador acabará en manos del banco o la caja que financió su construcción. Eso sí, las mismas entidades crediticias apuran hasta el máximo los plazos e intentan llegar a acuerdos con los promotores para no tener que quedarse con las viviendas.

Cuando no les queda otra y acaban asumiendo la propiedad, los bancos tienen que recurrir, a su vez, a agencias inmobiliarias que las sacan a la venta con rebajas que pueden alcanzar el 30% con respecto al precio inicial, según fuentes de Kinos en Málaga. Apartamentos a cien metros de la playa por 150.000 euros o pisos de un dormitorio nuevos a partir de 111.000 son algunas de las ofertas que lanzan los bancos con el objetivo de recuperar lo antes posible la inversión que financiaron en su día.

Es un dato más que da la razón a los que opinan que, ahora más que nunca, es el momento de comprar. Porque también los promotores están deseosos de deshacerse de esas viviendas que llevan meses sin poder vender. «Yo siempre doy el mismo consejo al comprador: que se siente en la mesa con el promotor para buscar las mejores condiciones, porque las encontrará», afirma el presidente de la ACP. En esta línea, un reciente estudio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman revela que los márgenes de negociación en el mercado de la vivienda en la provincia han pasado en un año del 10% al 40%. Dicho de otro modo: los vendedores están dispuestos a rebajar el precio de salida de los inmuebles un 30% más que en 2008.

En este mismo informe se constata que las malas cifras de ventas han derivado en un comportamiento estable de los precios por metro cuadrado en comparación con el año pasado. «Aquellas promociones en las que se han producido descensos oficiales en los precios de venta, es decir, que dichos descensos aparecen reflejados en el listado oficial de precios, se sitúan entre el 10 y el 20%», añade Aguirre Newman.

Según esta consultora, los municipios de Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola –en los que se han producido descensos de precios oficiales de manera más generalizada y donde la demanda tiene un doble componente: tanto vacacional como de primera residencia– son los que han mostrado un mejor comportamiento en cuanto a ritmos de venta.

1.850 viviendas menos
Sin embargo, desde Aguirre Newman admiten que, en general, la bajada de la demanda ha sido brusca y subrayan que un total de 1.850 viviendas dejaron de comercializarse durante el último año en la Costa del Sol. Su estudio arroja otro dato interesante: los compradores buscan más su nueva casa en aquellas promociones ya finalizadas y con un nivel de ventas superior al 60%. De hecho, la demanda en promociones en obras o con un bajo nivel de ventas es prácticamente nula.

Desde Analistas Económicos de Andalucía, Francisco Villalba cree que todavía habrá que esperar otros tres o cuatro años para que se absorba todo el ‘stock’ de viviendas construidas y se reactive la demanda de obra nueva. Eso sí, advierte de que casi con toda seguridad no se volverá a los niveles del ‘boom’ de principios de 2000 y opina que probablemente los costes seguirán bajando. «La demanda sigue estando ahí, pero el ajuste de precios todavía no se ha producido con la intensidad que requiere», afirma Villalba.

Fuente: http://www.diariosur.es