La desaparición de la demanda de clientes foráneos retrae el mercado
El frenazo del consumo y el exceso de construcción en años anteriores han dado lugar a una gran cantidad de viviendas edificadas en poco tiempo con dificultades para ser absorbidas por el mercado. Así, solamente en Ciutadella actualmente se pueden contar 429 pisos recién construidos (en los últimos cinco años) o en construcción que no tienen comprador. Esto supone que la mitad de la oferta de los últimos cinco años no ha podido ser vendida, lo que genera un elevado stock de viviendas que, por un lado, provocan una bajada del precio del metro cuadrado y, por otro, frenan la posible actividad constructora: no tiene sentido construir más pisos cuando aún quedan tantos por vender.
De estas viviendas sin vender, algo menos de la mitad corresponden a pisos ya completamente acabados, 194. De las nuevas construcciones ya finalizadas en los últimos años, se han vendido dos de cada tres pisos. La situación es más grave en las viviendas en construcción: solamente se ha vendido una de cada tres, dejando en el mercado 235 pisos sin comprador. Esto, en algunos casos, obliga a detener la construcción, e incluso en algunas ocasiones ha puesto en serios apuros a empresas promotoras y constructoras.
El actual panorama se explica en gran parte por la crisis económica y sobre todo de consumo, que retrae a los posibles compradores a la hora de adquirir una vivienda. Por otro lado, sin duda el aún elevado precio de la vivienda influye a la hora de limitar el acceso a un piso por parte de las clases medias y bajas. Pero en Ciutadella en concreto, y según fuentes consultadas, existe un tercer factor que ayuda al estancamiento de las ventas: la reducción o casi desaparición de los compradores foráneos. Así, lo que técnicamente se llama “demanda exógena” (compradores de territorios diferentes al que se asienta la oferta) prácticamente ha desaparecido, y esto obliga, según algunos expertos, a dos cosas: a reducir expectativas de ventas, y a adecuar el precio de la vivienda a un mercado más reducido con menor poder adquisitivo. Los compradores foráneos que adquirían un piso en Ciutadella para tenerlo como segunda residencia durante sus vacaciones o en determinados fines de semana y festividades no tenían problemas de liquidez, pues el simple hecho de poder acceder a una segunda vivienda ya demostraba un poder adquisitivo alto. Ahora este factor ya no existe, se reduce la demanda y, como consecuencia, también se reduce el precio.
Sin incluir las VPO
El stock actual de viviendas de Ciutadella, 429, no incluye la promoción de viviendas a precio tasado que se construye en las cercanías de la rotonda del caballo. Una iniciativa que pondrá en el mercado otros 156 pisos (de los que actualmente no hay ninguna vendido), lo que podría aumentar aún más el sobrante de viviendas en Ciutadella.
Algunas fuentes consultadas apuntan a que el actual parque de pisos sin vender podría ser suficiente para satisfacer la demanda de bastantes años, entre cinco y diez, visto el ritmo actual de compra. No obstante, los más afectados por este proceso de estancamiento del mercado de la vivienda son los grandes promotores foráneos, ya que los pequeños constructores locales, al abordar iniciativas menos ambiciosas y a la vez disponer de más conocimiento del mercado, pueden capear mejor el temporal.
El precio del metro baja un 9 por ciento en medio año
A día de hoy, el metro cuadrado edificado en Ciutadella se paga a una media de 2.100 euros. En diciembre del pasado año, el precio era de 2.300 euros el metro cuadrado. Es decir, en tan solo medio año el valor de la vivienda nueva ha descendido un 9 por ciento. El descenso es aún más pronunciado si se toma como referencia un año natural de diferencia. En junio de 2008, con unos precios aún muy elevados, el metro cuadrado en Ciutadella se tasaba a unos 2.600 euros. Así, en un año el descenso porcentual ha sido del 19 por ciento, si bien cabe matizar que la tasación de junio de 2008 podría estar, según varias fuentes, sobrevalorada.
Lo que sí parece claro es que los precios seguirán a la baja, pero no de manera indefinida ni tampoco muy pronunciada. Así, es posible que en los próximos meses el precio descienda aún un 5 por ciento más, lo que supondría llegar a unos valores de alrededor de 2.000 euros el metro cuadrado, valores que no se veían desde el año 2005.
Fuente: http://www.menorca.info/
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