«Los bancos y cajas se están quedando con millones de metros cuadrados sin demanda, y con un valor difícilmente determinable»
«Hay que asumir con más valentía la situación y asumir los excesos del pasado o la crisis durará más de lo esperado»
Algo huele raro en el sector inmobiliario español. «Sotto voce», todos los expertos saben lo que es, pero aún falta luz y taquígrafos al respecto. Marco Ferrando, director de DTZ (la cuarta consultora inmobiliaria más grande del mundo) nos ayuda a arrojar un poco de luz.
Cuéntenos algo de su compañía.
DTZ es una de las cuatro principales consultoras del sector inmobiliario. Estamos presentes en 44 países y tenemos 10.000 empleados. Nuestro trabajo consiste en atender a las empresas en sus gestiones inmobiliarias. Somos especialistas en mercado de oficinas, de retail, industrial y de hoteles.
¿En qué consiste su trabajo en una situación de crisis?
Estamos haciendo mucho hincapié en como ayudar a nuestros clientes a ahorrar dinero. El coste inmobiliario en muchas empresas es, después del salarial, el más importante, y nosotros hemos renegociado 150.000 metros cuadrados de oficinas para ahorrar dinero a nuestros clientes, con lo que ha habido 4,8 millones de ahorro.
¿Tienen promociones?
No tenemos promociones pero sí un departamento de «project management» a través del cual somos promotores delegados, algo que hemos hecho en el sector industrial y en el de las oficinas.
¿Cómo de complicado está el mercado inmobilario?
En los últimos diez años España se hizo una parcela en el mercado inmobiliario internacional. Hoy el mercado español no es de los más grandes pero es muy respetado. Nuestros promotores han demostrado ser capaces de alcanzar unos niveles de calidad grandes. El problema es que España ha logrado su impulso por el valor del residencial y el suelo, y el valor del suelo se ha multiplicado exponencialmente.
¿En qué situación se encuentran las promotoras y los bancos?
Desde el verano de 2007 el sector inmobiliario en general ha entrado en una gran recesión y los bancos han frenado el acceso al crédito. Nosotros hemos sufrido con la crisis una gran bajada de la actividad. Por ello, desde el inicio de la crisis nuestro sector ha ido evolucionando. Ahora los bancos son un agente importantísimo en el sector, que han prestado mucho dinero para ladrillo pero que no entienden
el mercado inmobiliario como nosotros.
Los bancos que tienen activos inmobiliarios en su balance, ¿los están valorando a un precio real?
En España, no creo. Los analistas de fuera de España dicen que el valor está muy por encima del nivel de mercado, pero los bancos de aquí aseguran que ese es su precio. Aunque se dice que en España ha habido un reajuste, muchos actores e inversores internacionales siguen pensando que estamos aún a medio camino y que falta un reajuste más importante. A mi parecer, si estuviéramos frente a un escenario de precios de mercado, veríamos un mayor volumen de transacciones. No todo está parado sólo por causa de la escasa liquidez.
¿Por qué no se reconoce que lo que se compró a un precio ahora vale otro?
El problema es que ahora, como no hay transacciones de suelo, no puede saberse cuál es el precio real de los suelos. En vez de quedarse con la deuda que le deben las promotoras que compraron ese suelo apalancado, anulan la deuda y se quedan con el suelo, anotándole el valor de la deuda que tienen. Estas transacciones entre promotoras y bancos se han hecho de forma oculta y la gran mayoría de ellas, a precios muy por encima del mercado real. DTZ por eso ayuda a las entidades financieras a entender qué activos tienen en su balance.
¿Qué papel juega el suelo?
Antes de la crisis había demasiado suelo y estaba sobrevalorado, por ello nuestra subprime es el suelo. Los bancos están cargados de suelo, millones de metros cuadrados de suelo con un valor imposible de determinar. No obstante, el origen del problema no es cómo se valore el suelo ahora, sino cómo se ha valorado previamente.
Los analistas internacionales dicen que aquí no se ha producido aún el ajuste porque ¿han bajado acaso las casas?
En muchos sitios se venden pisos con descuentos próximos al 20%, pero recordemos que este 20% de descuento se basa en el precio máximo histórico, donde comprábamos casas sobrevaloradas con créditos ultra baratos y a 30, 40 años de plazos. Con estas condiciones todo parece accesible. Sigo pensando que la capacidad de generar ingresos de la familia media española está por debajo de la necesaria para hacer frente a los precios actuales.
¿Qué va a pasar entonces?
Creo que hay que asumir con más valentía la situación, si no, la crisis podría llegar a durar más de lo pensado. Debemos asumir los excesos del pasado y darnos cuenta que todo tiene un precio y probablemente deberán pagar más de lo que han pagado hasta la fecha.
¿Quién debe mover ficha?
Aquí alguien tiene que perder. Hoy día, las grandes inmobiliarias no deben dinero a un solo banco, sino que tienen un crédito sindicado a varios. Los activos de suelo y viviendas que tienen los tienen muchos de ellos valorados al alza, pero si el BCE exige que se valoren con los estándares internacionales, el gobierno tendrá que intervenir más de una entidad financiera, principalmente cajas. Por tanto, la solución a coste cero no existe.
Y para vender, hay que bajar precios...
El stock de viviendas por vender actual esta muy por encima de la demanda. No se va a solucionar este desfase rápidamente aunque bajaran más los precios. Creo que en España aun no se ha llevado a cabo los cambios estructurales necesarios a una recuperación más rápida y más «sana». En el ámbito inmobiliario sigue habiendo una falta de transparencia crónica que es un freno a la recuperación y la maduración de nuestro sector.
¿Por qué los bancos no reconocen las pérdidas si al final tendrán que hacerlo?
Porque no pueden. Si en un principio el sistema español no ha querido asumir el problema, ahora no se resuelve porque no se sabe si se puede.
¿Y qué se puede hacer?
La verdad es que no lo sé, pero sí tengo claro que es un problema complejo que no se resolverá mirando para otro lado.
Fuente: http://www.abc.es
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