En las últimas semanas se ha especulado mucho sobre la proximidad del momento adecuado para invertir en inmuebles que aprovechen las estrategias contra-cíclicas que tienen lugar en dicho sector. La única respuesta honesta y con alguna posibilidad respetable de acierto sólo puede ser sí, no y/o depende.
Los del sí...
Los argumentos esgrimidos a favor de la inversión son varios, destacando la corrección de precios. Los inmuebles están en un proceso de ajuste progresivo desde mediados del 2007. Los datos cíclicos de las últimas dos décadas en España no arrojan ajustes por encima del 60% en el sector terciario, aunque en el sector comercial, la reducción roza el 50%. Estas caídas se fundamentan en dos factores: el repunte de las rentabilidades y la caída de las rentas. ¿Ahora bien, son todos estos ajustes suficientes?
Para estimar los valores sostenibles de los inmuebles hay que tener en consideración los valores de reposición. Actualmente, los valores reales son similares a los de hace 15 años, si bien ahora España está consolidada en un mercando común europeo y con un tamaño de mercado inmobiliario más de diez veces superior al de entonces. Los indicadores adelantados de nuestros vecinos europeos muestran síntomas de recuperación y apuntan hacia una reactivación para mediados el 2010.
Si se analiza la prima de riesgo del activo inmobiliario frente a otras inversiones, se concluye que las tasas de retorno de los activos de renta fija son inferiores, ofreciendo un diferencial negativo insostenible a medio plazo. La necesidad de desapalancamiento nos sitúa en un proceso de ajuste drástico de la demanda. En España no nos enfrentamos con una elevada sobreoferta en los sectores terciarios (salvo en el residencial) lo que dota al mercado de una alta capacidad para recuperar el equilibrio en cuanto se consolide la creación de empleo. Ahora bien, ¿cuándo volveremos a crecer creando empleo?
Los del no…
El sector inmobiliario en España está íntimamente ligado a la actividad residencial, segmento en el que la elevada sobreoferta, la dificultad de acceso al crédito, la disminución de la renta disponible y el aumento del desempleo dificultan su crecimiento antes del 2012. Es conocido que el sector inmobiliario es un fiel reflejo de la economía real. Respecto al sector terciario, es condición necesaria un ajuste del consumo, lo que dificultará la recuperación de los niveles de ventas del sector comercial, con especial acento en algunas comunidades donde hay una situación de sobreoferta.
Y depende…
En una situación en la que no se avista a corto/ medio plazo un crecimiento económico sostenible, parece claro que las apuestas de inversión ya no bastarán con estar fundamentadas en parámetros generales de la actividad. En el nuevo marco será mucho más patente la necesidad de segmentar y gestionar para ganar cuota en un mercado de supervivencia.
Quedan muchas vías de encontrar la productividad en el sector inmobiliario gestionando mejor los procesos productivos y de explotación patrimonial, etc. Los agentes compradores que fundamentaban su estrategia en las plusvalías de capital más que en los rendimientos sostenidos tardarán mucho en volver por estos parajes. Por el contrario el segmento de capital que apueste por valores fundamentales podrá encontrar activos muy acordes a sus políticas.
La actividad y protagonismo de la relativa mejora de los niveles de compra en los últimos meses está llegando de los agentes con una inclinación más patrimonialista como family offices, compañías de seguros, colegios profesionales y mutualidades junto a fondos de capitalización a largo plazo extranjeros. La receta debe ir unida a la fuerza motora de la necesaria figura del emprendedor que no se deja llevar por las simplificaciones ni por los comportamientos en masa.
Consejero Director General Capital Markets
CB Richard Ellis España
Fuente: http://www.expansion.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario