Nuevos cimientos para evitar pérdidas

La onda expansiva de la explosión de la burbuja inmobiliaria sigue afectando de lleno a las empresas inmersas en el sector. De nuevo se reafirma que su época dorada ya es historia, según pesa en las manifestaciones de los analistas del sector. Los argumentos son de peso.

Las cinco grandes -Metrovacesa, Colonial, Martinsa Fadesa, Reyal Urbis y Vallehermoso- han acumulado cerca de 1.993 millones de euros en pérdidas de enero a septiembre de este año, aunque bien es cierto que esta cifra supone una reducción del 60,6% en los números rojos. ¿Cómo han logrado contener sus pérdidas con la que está cayendo en nuestra economía? Las provisiones por depreciación de activos, las ventas de inmuebles a bancos y la reducción de los costes financieros derivados de las refinanciaciones de deudas, sus principales aliados.

Hasta hace unos años, el sector inmobiliario ha actuado como motor del crecimiento económico. Hoy el panorama es bien distinto y los grandes colosos se han convertido en débiles sombras empresariales en manos de la banca. Es el caso de Metrovacesa que, controlada por las seis mayores entidades financieras con un 12% cada una (Santander, BBVA, Banesto, Popular, Sabadell, Caja Madrid y La Caixa), perdió 788 millones, 19 veces más que en el mismo periodo de 2008. La caída en su cifra de ventas, del 50%, y la depreciación del valor de sus activos, otros 500 millones, contribuyeron al récord de pérdidas en lo que va de ejercicio.

Colonial -participada por Banco Popular (9,1%), La Caixa (5,4%) y con un 3,3% por Caixa Galicia-, ha optado por un proceso de reestructuración de deuda y desinversión de activos -FCC, SFL, Plenilunio-, lo que le ha permitido recortar sus números rojos hasta los 369 millones entre enero y septiembre, tras llegar en 2008 a unas pérdidas históricas de 3.980 millones.

Con pérdidas, pero también recortando, son los resultados de Martinsa Fadesa que en los primeros nueve meses del año perdió 565 millones, un 75% menos que en 2008. En el caso de Vallehermoso, bajo el cobijo de Sacyr, alcanzó los 150 millones en pérdidas para su matriz, que registró un beneficio neto de 461 millones de euros como consecuencia de la venta extraordinaria de su filial Itinere.

La reestructuración menos dramática ha sido la de Reyal Urbis, controlada por la familia Santamaría, por Banesto y Santander, ya que perdió 121 millones, lo que supone una caída del 68% respecto a 2008.

Con resultados como estos sobre la mesa cabe preguntarse: ¿qué ha motivado realmente la crisis de este sector? Y, lo más importante, ¿qué estrategias llevan a cabo estas compañías para afrontarla?

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en otoño de 2007 sorprendió a las promotoras con un grado de apalancamiento en sus balances nunca antes visto. La gran liquidez de los mercados de capitales en los primeros años del siglo, el reducido coste de los recursos económicos y una todavía fuerte demanda interna provocó que una mayoría de las empresas del sector se lanzase a una frenética carrera para aumentar su tamaño. «La escasez de suelos finalistas (problema endémico de este país) obligó a que los promotores adquiriesen multitud de suelos por desarrollar o en las primeras fases de desarrollo», apunta David Martinez, gerente de Valdebebas. Pero llegó la crisis financiera y de consumo, y las promotoras se encontraron con un aumento muy importante de los costes de financiación de su cartera de suelos y con la reducción dramática de la demanda.

Diversos analistas coinciden al apuntar que el nuevo contexto ha obligado a las promotoras a modificar sus estrategias hacia la búsqueda de cualquier actividad que genere «cash» rápidamente y no requiera consumo de recursos ni financiación corporativa.

Martinsa-Fadesa ha centrado sus esfuerzos en cumplir sus compromisos con clientes, proveedores y acreedores, y transformar su anterior modelo de negocio para ajustarlo a la nueva realidad del mercado, optando por una política de reducción de costes.

Fuentes de la compañía afirman que conforme a su plan de viabilidad, «la firma ha evolucionado de su vertiente más promotora a un nuevo modelo basado en la gestión de suelo que, junto al parón sufrido en el sector, ha exigido llevar a cabo políticas de ajustes de personal basadas en las nueva realidad». De forma paralela, puntualizan que han llevado a cabo diversas operaciones de venta de activos que han contribuido a disminuir la deuda con entidades de crédito y generando tesorería, lo que en términos prácticos se traduce en la posibilidad de afrontar la propuesta de convenio de acreedores con mayor liquidez y solvencia, una vez obtenido el apoyo de más del 60% de la masa de acreedores.

Lo que no hay duda, aseguran los expertos, es que estamos ante un cambio de modelo de negocio. «En un futuro las promotoras serán más pequeñas tanto por su balance como por actividad -apunta David Martinez-. Sobrevivirán las que sean capaces de identificar fórmulas que les permitan desarrollar su actividad sin necesidad de disponer de grandes cantidades de capital y recursos. Veremos especialistas por sectores y actividades (promoción vivienda, suelo y patrimonio)».

Para José Antonio Pérez, profesor del Instituto de Práctica Empresarial, los proyectos inmobiliarios siempre están ahí, independientemente de quién ostente su titularidad. «Hay que tener claro cómo se maximiza su viabilidad y qué agentes económicos público-privados hay que incorporar. Es momento de ensayar con nuevas estrategias, hay poco que gestionar y mucho por crear».

En opinión de Juan Carlos Amaro, profesor de Esade y director general de Aprocan, las compañías deben diseñar una estructura de pasivo equilibrada, con una capitalización suficiente que de solidez al balance y confianza a las entidades financieras, y con un endeudamiento que permita hacer frente al corto plazo. «Además, deben apostar por la diversificación y recurrir a otros negocios (alquiler o alquiler con opción de compra) u otros mercados menos maduros (China, India, países del Este...), de gran ayuda para equilibrar las cuentas de resultados de las inmobiliarias».

Fuente: http://www.abc.es