Datos mercado inmobiliario en España en 2009

En el blog Spain Economy Watch encontramos un post donde se recopila a la perfección y se reflexiona sobre los principales datos macro económicos de la economía española. De entre todos ellos tomamos prestados los referentes al sector inmobiliario y de la construcción, lo que nos permite hacer una buena composición de lugar sobre cómo está en estos momentos el que fue el principal motor de nuestra economía.

Índice Actividad Sector Construcción.
Durante el mes de Octubre la actividad del sector constructor experimentó una caída adicional del 1% respecto los niveles del mes de Septiembre, desde Julio del 2006, la actividad en el sector lleva acumulado un descenso del 35%, o lo que es peor 3 años y medio de largo declive. Teniendo en cuenta que la construcción fue el principal motor del crecimiento español, la clave será poder encontrar que sectores podrán en algún momento tomar el relevo del sector de la construcción en la creación de empleo.


En el sector residencial, en número de nuevas viviendas iniciadas cayó un 47% en el tercer trrimestre del 2009 respecto al tercer trimestre del 2010 (33.140 viviendas terminadas), excluyendo la construcción de vivienda protegida, la caída aún sería más dramática (61%), incluso si lo comparamos con el segundo trimestre del 2009, en el tercer trimestre la construcción de viviendas cayó un 20%.

En cuanto a viviendas finalizadas, en el tercer trimestre (excluyendo vivienda protegida) se finalizaron 83.500 viviendas, una caída del 41% respecto al año anterior, y del 13% respecto al trimestre anterior. Durante los últimos 12 meses se han finalizado 444.544 viviendas, en un mercado donde con suerte se están vendiendo unas 200.000 viviendas al año, esto significa que el stock de viviendas seguiría creciendo. El motivo por el que se están aún finalizando tantas viviendas, tiene una explicación sencilla. La banca siente pavor a quedarse con viviendas en stock, pero aún le aterroriza más tenerse que quedar con suelo o viviendas a medio finalizar por lo que prefiere seguir financiando para que si recibe algo en dación de pago sea un edificio terminado y no uno a medio construir.

Lo preocupante, es que cuando la banca deje de financiar estas viviendas que se iniciaron en pleno boom, la actividad de la construcción asociada al inmobiliario residencial aún puede continuar su caída, con el impacto pertinente en puestos de trabajo.



Evolución precios mercado inmobiliario en España.
De momento continúa la caída de precios en el mercado inmobiliario, el índice que elabora Tinsa, muestra que en Noviembre los precios llevan una caída del 6,6% en los últimos 12 meses. Seg;un Tinsa, la caída acumulada en los precios desde el 2007 sería del 14,75%. Obviamente la clave es saber si ya se ha llegado al suelo en los precios de la vivienda o si por el contrario el ajuste continuará. Según el último informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por el BBVA, el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 30% en 2007. Los expertos del BBVA esperan una caída de precios del 7% en 2009, del 8% en 2010 y del 5% en 2011. Los precios de la vivienda no se estabilizarían hasta 2012.

Entre los motivos para seguir esperando una corrección en precios estaría el ratio Precio de la Vivienda/Ingresos personales disponibles. En España, en 2007 en pleno boom este ratio alcanzó los 7,7 años, actualmente estaría en 6,6 años, una cifra aún muy alejada de los 4 años de media histórica en España o de los 3,5 años que actualmente tienen en los EEUU.

Igualmente según BNP, la siguiente presión de precios a la baja, vendrá de la mano de la banca, actualmente la principal inmobiliaria del país que empezarán a ofrecer importantes descuentos, que podrían llegar al 50% en 2010 si realmente quieren empezar a deshacerse del stock de viviendas que están acumulando.



Evolución Venta de Viviendas en España 2009.
Al final del primer trimestre del 2006, el mercado de venta de viviendas en España estaba vendiendo cerca de 1 millón de viviendas al año. En el tercer trimestre del 2009 las ventas acumuladas en los últimos 12 meses no superaban las 400.000 unidades. Una cifra aún más que considerable, pero impulsada por dos factores. En primer lugar por la entrega de viviendas por las ventas cerradas con los compradores antes del inicio de la crisis inmobiliaria y en segundo lugar por las viviendas adquiridas por los bancos. Durante la mayor parte del 2009, el nivel de ventas de viviendas nuevas ha superado claramente el nivel de ventas de viviendas usadas (históricamente siempre ha sido al revés) lo que sería un claro indicador de que en 2009 el nivel de ventas de viviendas nuevas ha estado claramente hinchado por los dos factores comentados anteriormente.

Si estimamos que en niveles normalizados en España se venderán unas 200 mil viviendas año, 100 mil nuevas y 100 mil de venta de segunda mano, esto significa que en ventas reales, no daciones en pago o similares, llevará prácticamente una década absorber el stock acumulado de cerca de 1 millón de viviendas nuevas sin vender. Esto asumiendo que no nos pongamos a construir muchas viviendas nuevas más.

Un dato para la esperanza
Ante este panorama algo oscuro, también hay algún dato para la esperanza, aunque toca buscarlo a nivel micro. Hay una pequeña inmobiliaria de la que puedo obtener datos de forma directa. Con un stock de unas 120 viviendas repartidas en 4 promociones con diferentes localizaciones, esta inmobiliaria no había vendido ni una vivienda desde hace 2 años y medio. Desde este mes de Septiembre ha conseguido cerrar la venta de 2 viviendas y un alquiler con opción de compra. No es para tirar cohetes, pero significa que en un mercado totalmente muerto, existe algo de vida y esperanza. Eso si el precio de venta ha sido a precio de hipoteca, es decir con un descuento del 30% sobre el precio que tenían en mente vender en 2007.

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