¿Es momento para comprar una vivienda?

Sorprendente pero cierto. El dueño de idealista.com, sin duda uno de los empresarios on-line de más éxito, se ha comprado un casa por primera vez en su vida.

El Nobel de éste año se centra en los costes de búsqueda y se ha hablado mucho del modelo Mortensen-Pissarides sobre mercado de trabajo, pero el modelo de Diamond se puede aplicar perfectamente al mercado de la vivienda.

Encinar da una lección magistral sobre cómo enfrentarse a la incertidumbre asociada a la compra de una casa. Además, cómo buen empresario, aprovecha el evento para promocionar su página web pero lo hace con sutileza y con un caso concreto. Simplemente genial.

Sólo discrepo con él cuando generaliza que pagar una hipoteca a treinta años es tirar el dinero. Parece que Jesús sabe de vender casas pero de finanzas y de conocimiento del sector hipotecario anda algo flojo. La vivienda habitual es un bien de primera necesidad y el se obsesiona sólo en analizar el sustitutivo del alquiler pero el mismo explica que la decisión de compra es emocional y depende de los gustos. Además, se olvida de las expectativas.

La compra de una vivienda es una inversión aunque la mayoría de los compradores no lo vea así. A diferencia de un bono de deuda pública, la vivienda paga un cupón variable, en caso de la propiedad lo que te costaría vivir en ella en alquiler, y también tiene un valor variable, por lo tanto es más apropiado compararlo con una inversión en bolsa. La vivienda tiene una enorme desventaja con la bolsa que son los elevados costes de transacción para vender una vivienda, mientras en bolsa los costes son ridículos.

Pero la vivienda tiene enormes ventajas sobre la bolsa. La principal es que, aunque el precio de la vivienda pueda caer como ha quedado demostrado, la volatilidad de su precio es mucho menor por lo que sigue siendo un bien válido para la mayoría de los ciudadanos que por naturaleza son bastante aversos al riesgo. Además es un bien que tienes en propiedad y cuando pagas la deuda hace que seas mucho menos vulnerable al ciclo y sobre todo a la pérdida de empleo.

Dos tercios de las familias españolas ya han pagado su primera vivienda y en esta crisis aquellos que hayan perdido el empleo han podido seguir viviendo en su vivienda con costes mínimos. De haber estado en alquiler su vulnerabilidad habría sido mucho mayor.

Donde si coincido con Encinar es que endeudarte a treinta años te hace muy vulnerable y las nuevas de decisiones de compra se hacen la mayoría a ese plazo. El modelo para calcular la hipoteca es exponencial y lo óptimo es no endeudarse a más de quince años.

Conclusión, sigue los consejos de Encinar para comprar tu vivienda al menor precio posible, pero no esperes a montar una empresa de éxito y forrarte para comprarte tu casa. Cuando Encinar dice que los precios seguirán bajando no especifica donde. En su zona, en el centro de Madrid junto al Concreso de los Diputados y el Paseo del Prado, sin exceso de oferta por vender y comprando un 20% por debajo de la tasación la probabilidad de que los precios caigan más está próxima a cero. En costa o en la periferia de las grandes ciudades donde se concentra el exceso de oferta coincido con él que la presión a la baja sobre los precios continuará.

¿Qué hacer? Mucha gente lleva esperando desde 2005 para comprar y en diciembre puede perder el crédito fiscal en el IRPF por lo que tendrá que ver que casa le gusta, si le darán la hipoteca, si la puede pagar y entonces estimar si piensa que el precio puede caer más y si lo hará más de lo que va a perder en el crédito fiscal.

Si no, lo conveniente es no tener prisa hasta encontrar la casa que te guste, ya que sale muy caro cambiar de casa, comprar con desgana como explica Encinar, fijarte una hipoteca con algo de holgura y utilizar el ahorro que vayas generando para amortizar deuda. No obstante, el crédito fiscal dice que lo óptimo es pagar los 9.000 euros de la desgravación y es mejor reducir el plazo de la hipoteca, aumentando la cuota para minimizar el pago total de intereses en la vida de la operación y reducir tu vulnerabilidad.

Para que lo sepa Encinar, actualmente la tasa de amortización media de deuda hipotecaria está próxima al 8%. Buena parte por el pago de capital en la cuota mensual pero en julio y diciembre, coincidiendo con las pagas extras, los españoles amortizan anticipadamente sus deudas.

La segunda residencia no es un bien de primera necesidad y la teoría financiera recomienda no meter todos los huevos en la misma cesta, por lo que a los actuales precios de las acciones parece que de momento no hay color. Eso significa que la digestión del exceso será larga como ya sucedió en 1992.

Yo viví de alquiler hasta que encontré la casa que me gustaba. Compré sobre plano en 2003, vivo en zona prime, los precios de mercado están muy por debajo de lo que dice Idealista.com y aún así le sigo ganando un 30% a la compra. La clave al final es comprar barato y vender caro y la vivienda es un problema intertemporal ya que tu horizonte temporal es largo y lo determinante es el precio de mercado en el momento de la venta. Y aunque Encinar dice que no hay chollos, yo creo que el acaba de pillar uno. Dentro de veinte años lo comprobaremos.

Fuente: http://blogs.cincodias.com