En la visión sobre cómo evoluciona el mercado inmobiliario no sólo se pueden extraer conclusiones negativas. Los datos de evolución de los precios, las variables económicas que influyen en el comportamiento de la demanda o el entorno legislativo, todo ello en conjunto permiten vislumbrar algunas tendencias que invitan al optimismo.
Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación y experto en el mercado inmobiliario, explica a EXPANSIÓN las claves para entender cómo se está comportando el entorno y las proyecciones de futuro.
¿Cómo interpreta los datos del último Boletín de Mercado de Vivienda Nueva del primer semestre de 2011 en el que se observa una tendencia general de bajada de precios?
Supone un reconocimiento de que cuanto antes los precios vuelvan a la senda de valores de equilibrio –insostenibles por el nivel de economía que tenemos en estos momentos, el nivel de paro, el nivel de financiación y los tipos de interés–, antes se recuperará la actividad. Es perfectamente compatible, y de hecho es lo que va a pasar, que los precios siguieran cayendo y se recuperase la actividad de las compraventas.
¿Qué proyección ofrece la situación que padece el mercado de retracción de la demanda?
Ninguna de las variables que mueven el precio –la renta de las familias ligada al empleo, la financiación bancaria y los tipos de interés– anticipa o es capaz de predecir un cambio radical en la tendencia. Si ésas variables permanecen presionarán los precios a la baja y éstos tirarán de la demanda, lo que es bueno para la actividad económica.
¿Y si no todos los factores evolucionan, por ejemplo, baja el paro pero siguen siendo duras las condiciones de financiación?
Puede haber una restricción, pero habrá demanda, y la gente buscará la forma de conseguir esa financiación o los bancos verán que habiendo menos paro, darán más préstamos. Aun con muchos límites, la vivienda es economía en estado puro.
¿Qué tendencia dibuja en el mercado el descenso de precios de vivienda nueva?
Es una buena noticia que baje el precio. Era peor noticia que año tras año los valores fueran subiendo. No nos lo inventábamos. Otra cosa diferente es que tuviera una explicación racional, matemática, o no. En muchos casos no la tenía y había un efecto riqueza, especulativo, ... Esto hace que se produzcan situaciones anómalas en el mercado, sobrevaloraciones. El primero que se ajuste, será el primero en salir.
¿Qué quiere decir que habrá una absorción del stock en los próximos semestres?
La hoja de Excel lo aguanta todo y se puede hacer cualquier hipótesis de cálculo, pero realmente nadie sabe lo que va a pasar. Yo alimentaría la prudencia y el rigor, en el sentido de que un titular de 700.000 unidades de stock [vivienda nueva y usada] no significa nada, es un dato macroeconómico, que se puede utilizar para una comparativa entre países, pero lo importante es dónde están esas viviendas, a qué precio, con qué calidad, superficies y dotación y si coinciden donde está la demanda, se comprarán. En caso contrario, no.
¿Cómo valora los datos publicados por el Ministerio de Fomento que muestran una reducción del stock en un 0,08%?
Es bueno que el stock baje, sí, se empieza a absorber la demanda y es bueno para la economía y los empleos indirectos en el sector –decoración, mobiliario, etc.–, pero no sabemos si es suficiente.
¿El mercado necesita algún tipo de incentivos, fiscales o legislativos?
Cuanto más libremente funcione el mercado, mejor. Las subvenciones lo que hacen es influenciar un mercado que ya de por sí funciona bien y en el caso de los incentivos fiscales, cualquiera que se introduzca se incorpora al día siguiente al precio de la vivienda. Al mercado hay que dejarlo sin influencias. Los políticos sí deberían garantizar el alquiler protegido para sectores desfavorecidos.
¿Qué opina de las posibilidades de introducir en nuestro sistema la dación en pago o la denominada cancelación de la hipoteca con la entrega de las llaves?
Ahora, al pedir un préstamo, te pueden financiar el 80% del valor de tasación, pero si dices que sólo quieres la casa como garantía, el banco te dará el 50%. Entonces, si el consumidor pide más porcentaje de financiación, la entidad te pedirá una garantía personal y éste es el modelo actual. Es dar una vuelta para volver al mismo sitio. A menos garantías, menos financición. El banco se protegerá de la caída del valor de la vivienda, porque sabe que no tiene otro recurso. Tendríamos un sistema más complejo y más caro, porque habría que estructurar dos préstamos, para tener lo mismo que hay ahora.
Más rapidez en las ejecuciones y desahucios
¿Qué medidas se podrían plantear para fomentar el mercado del alquiler?
Lo que hace falta es que la legislación de arrendamientos urbanos se cumpliera y que el desahucio y la ejecución fueran más rápidos de lo que son ahora. Hay muchas viviendas libres que se podrían poner en alquiler y no salen por inseguridad jurídica. Eso sería muy bueno para el mercado de la vivienda, porque presionaría los precios a la baja. En España, un 83% de la población, que es un porcentaje altísimo, tiene vivienda en propiedad. Es un colchón importante para las familias, pero frena la movilidad geográfica. El alquiler facilita moverse de un lugar a otro para acceder a un empleo. Cualquier medida que haga un mercado del alquiler más abierto, libre y homogéneo, mejor, y sería bueno para la vivienda. Actualmente se tarda mucho en la ejecución y por ello las sociedades profesionales que podrían poner vivienda en alquiler no se meten en esto.
¿Cómo valora el dato de que haya 700.000 viviendas en stock?
El ciudadano se tiene que olvidar del stock. Lo importante es analizar el mercado de la zona donde se quiere comprar. El stock es un problema para el que lo tiene, ya que consume recursos, mantenimiento, esfuerzos comerciales, pero para el comprador es una oportunidad. Al mercado no le afectan esas 700.000 viviendas, sino lo que pase en los diferentes lugares geográficos. Si durante 2005 y 2006 también se construía más de lo que se vendía y no afectaba ¿por qué ahora sí? Existe una acumulación de los años anteriores, pero el excedente de stock también existía antes. Es un dato que hay que regionalizar, pero no es una variante para fijar precios.
EL PERFIL
Juan Fernández–Aceytuno es director general de Sociedad de Tasación, empresa que opera en el campo de las valoraciones de todo tipo de bienes y en especial de activos inmobiliarios. Es ingeniero de Minas por la Universidad Politécnica de Madrid (1989), Master en Dirección de Operaciones por el IE-Madrid (1995) y PDG por el IESE-Madrid (2004).
Durante los últimos once años ha ocupado el puesto de director general, función desarrollada en General Electric y en Sociedad de Tasación. Es fundador del ‘think tank’ Know Square, formado por directivos y profesionales independientes y autor del libro “Gestión en tiempos de crisis” (Deusto, 2009). Sociedad de Tasación está homologada en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España, entidad encargada de supervisarlas.
Fuente: http://www.expansion.com
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