Renegociación de las rentas en favor del inquilino, contratación de periodos de carencia y un aumento de la oferta presentan nuevas oportunidades en los mercados de oficinas y comerciales, que siguen la estela de 'rebajas' del segmento residencial.
Con motivo de la celebración del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (Sima), la oferta del mercado residencial se ha llenado de descuentos y precios muy por debajo del valor medio de los últimos años. Inmuebles con rebajas del 40%, ayudas directas a la compra o para lograr la concesión de la hipoteca devolvieron algo de esplendor al mercado, prácticamente parado en los últimos meses.
Estos descuentos han hecho recuperar la esperanza en una previsible recuperación de la vivienda con respecto a 2008, que contrasta con las estimaciones que los expertos hacen para los negocios no residenciales. «El valor de este tipo de inmuebles está marcado por el ciclo económico y por el número de inversores activos que puedan estudiar su adquisición, dos factores claramente a la baja en la actualidad», señala José Ignacio Sánchez, responsable de Catella Property Spain.
"El mercado de oficinas ha sufrido correcciones de precios superiores al de la vivienda"
Perspectivas
Los modelos que en años anteriores se mostraban como valores refugio frente a la crisis de la vivienda, ven ahora cómo aumenta su oferta, sin mejorar las previsiones hasta, por lo menos, final de año. «La absorción no se mantiene como en los últimos años, en pleno boom. Dentro de estos segmentos, oficinas y locales comerciales en las grandes ciudades mostraban hasta ahora síntomas de un reajuste menos acusado. Pero la demanda está sufriendo: más despidos son menos empleados y una contratación de menos espacio de oficinas», señala Edward Farrelly, director de Research de CB Richard Ellis.
El aumento de la oferta disponible ha favorecido una política de reajuste de precios y rentas (el alquiler de los inmuebles). «El mercado de oficinas ha sufrido correcciones de precios superiores al de la vivienda, desde los máximos del verano de 2007», subraya José Navarro, director general adjunto de Savills España.
«En el caso del alquiler, ha habido una corrección de en torno al 15%, una caída normal considerando el aumento de las tasas de esfuerzo de las compañías. Pero, donde ha habido una corrección más considerable es en el precio de compraventa en las zonas prime, el único lugar donde se cruzan operaciones», señala Jaime Pascual-Sanchiz de la Serna, director general de Aguirre Newman.
La crisis también ha provocado la reducción del diferencial de las rentas entre las diferentes ubicaciones. «En rentas entre zona prime y la periferia cercana existían un margen de hasta un 40% superiores en zona prime a finales de 2008, diferenciales que hoy son inferiores al 34%», subraya Dolores Martínez, responsable de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Las dificultades en el negocio no residencial se han hecho notar meses más tarde que en la vivienda, con lo que, en la actualidad, se encuentran en plena recesión. Según CB Richard Ellis, los valores en edificios de oficinas han descendido un 30% en marzo de este año, respecto a 2008, generando un repunte de las rentabilidades. Según las estimaciones del mercado, los alquileres en las zonas prime de Madrid se han reducido entre un 10% y un 30%.
«El inquilino es el que manda en estos momentos y puede lograr condiciones que dentro de un año puede que ya no existan», señala Farrelly. El repunte de las rentabilidades se debe en parte a la incertidumbre que existe sobre la economía española. «La prima de riesgo del país ha afectado mucho a la rentabilidad. En Madrid, es más alta que la de otros mercados de nuestro entorno, como París y Londres», agrega.
Las ofertas se centran en periodos de carencia en los contratos de alquiler y bajada de precios
¿Las soluciones que se plantean en el mercado residencial pueden ser eficaces en el resto de negocios inmobiliarios? Las características propias de estos mercados hace que las ofertas sean diferentes. «En el caso del arrendamiento, se incentiva mediante la concesión de periodos de carencia (meses de alquiler en los que el inquilino no paga rentas), ayudas en las obras de implantación o la congelación de rentas. En el caso de la venta, se pueden pactar pagos a plazo, que suele consistir en aplicar un descuento sobre el precio de salida», subraya Ana Zavala, directora de Inversiones Inmobiliarias de Colliers.
«La renegociación de los contratos de arrendamiento a los plazos demandados por el mercado o el juego de las carencias, pueden repercutir directamente en las posibilidades de comercialización del activo y en su valoración con mayor significación que en otros momentos del mercado», corrobora Navarro.
Parte de los ajustes en el valor de los inmuebles se debe a las ofertas que se realizan las entidades financieras, deseosos de reducir su cartera de viviendas adjudicadas. Sin embargo, su papel en el resto de negocios inmobiliario, no está tan claro entre los expertos del sector. Desde Jones Lang LaSalle creen que el volumen de activos no residenciales que tiene en sus carteras «es prácticamente inexistente».
Cushman, por su parte, cree que bancos y cajas no ven tan apremiante la venta. «De los activos adjudicados por los bancos sólo entre un 10% y un 15% es terciario», señala Martínez. «Y parte importante de estos activos está alquilado, generando unos ingresos, con lo que no les supone una carga financiera tan grave como la que les supone la parte residencial», añade.
Locales comerciales
«Tanto en el mercado de oficinas, como en el de comercial, la incidencia es muy distinta en zonas prime que en zonas de periferia. Las zonas y los centros prime soportan en general mucho mejor la crisis», señala Sharon Cavada, de DTZ. Sin embargo, las malas perspectivas en el consumo hacen prever un aumento significativo de la SBA (Superficie Bruta Alquilable).
Según Savills, en los centros prime, la renta y la ocupación se ha reducido un 10% respecto a 2008. En el caso de los centros secundarios, la desocupación se cifra entre el 20% y el 25%. «En el momento actual, las tasas de desocupación de locales en calle están aumentando significativamente lo que está teniendo una incidencia directa en sus precios, tanto en arrendamiento como en venta», agrega Ana Zavala.
Más superficie disponible
- En el primer trimestre del año, la contratación de espacio de oficinas se ha reducido considerablemente, alcanzando cifras registradas en el último periodo de recesión de España, en la década de los 90.
- Para el próximo año, se prevé un aumento de la superficie comercial en 1,3 millones de metros cuadrados.
- Barcelona y Madrid se sitúan entre las ciudades con mayor riesgo de Europa para invertir, según el informe de Europa en 2009.
Fuente: http://www.expansion.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario