El sector afirma que el valor de los inmuebles se ha reducido un 20% desde que empezó la crisis y que un recorte mayor no les permitiría devolver los créditos - Otros expertos aseguran que queda margen de bajada porque "las cosas valen lo que la gente está dispuesta a pagar por ellas".
El precio de la vivienda ha sufrido en Balears desde el inicio de la crisis un recorte que se cifra en torno al 20% en el caso de los pisos de nueva construcción y que puede llegar a un 30% en los de segunda mano, según se asegura desde el sector. ¿Suficiente para reactivar la actividad inmobiliaria? La respuesta parece negativa, a la vista de que sigue existiendo un importante stock de inmuebles sin vender, que se situaría entre los 5.000 citados por la patronal de promotores y los 16.000 estimados por el ministerio de Fomento. Sin embargo, las empresas dedicadas a la venta de pisos se aferran a la idea de que su valor ha tocado fondo y de que ya no es posible aplicar más recortes porque "lo que no vamos a hacer es vender en pérdidas".
El presidente de la asociación de empresas promotoras de Balears, Gabriel Oliver, reconoce que la demanda sigue muy débil y que la puesta en marcha de nuevas promociones es mínima, pero es el primero en defender que el precio de los inmuebles no puede bajar más. El motivo es bien simple: la bajada del 20% que ya se ha dado implica que la vivienda se está vendiendo por un valor prácticamente idéntico al de la hipoteca que se suscribió en su momento para financiar su construcción. Y para llegar más abajo, es mejor dejarle las llaves de la casa al banco o caja y que apechugue él con el problema.
Este mismo argumento es esgrimido por los representantes de todas las empresas promotoras consultadas: Juan Obrador, de Vibelba; Miguel Angel Comas, de Proinlasa; Jesús Torquemada, de Reina; y Carlos Bibiloni, de Jaime Bibiloni. Aunque se apunta que se puede ampliar ligeramente el descuento sobre aquel producto menos competitivo y que resulta más difícil de vender, se advierte de que la bajada de precios ha tocado a su fin. De ahí que el mensaje que se intenta transmitir sea tan claro como previsible: ahora es el mejor momento para comprar un piso.
Pero no todas las voces coinciden en esa apreciación. El que fuera conseller de Vivienda durante los pasados cuatro años, Jaume Carbonero, recuerda que como cualquier otro bien de consumo, su valor depende de lo que alguien esté dispuesto apagar por él. "El precio de la vivienda subió de forma especulativa durante seis o siete años, lo que hizo que se comercializara muy por encima de su valor real. Los inmuebles se tasaron y se hipotecaron a precios desorbitados, y desinflar toda esta burbuja llevará un tiempo. Pero si algo está claro, es que en las economías solventes nadie paga más de un tercio de sus ingresos por la vivienda, y en España se llegó al caso de que algunos jóvenes tenían que destinar el 80% de su sueldo".
El director del Centre de Recerca Econòmica (CRE), Antoni Riera, reconoce que el sector ha aplicado un ajuste en sus precios "que no ha sido homogéneo en todas las zonas", pero que como media se puede situar entre el 11% y el 13% durante 2009 y 2010 en el caso de la vivienda nueva y cerca del 14% en la de segunda mano, a la vista de las estadísticas del Gobierno central y de la tasadora Tinsa. Como Carbonero, achaca el encarecimiento que se registró a la especulación que existió en torno al ´ladrillo´, y añade el factor del incremento demográfico. Pero también opina que esta rebaja se ha quedado algo corta y, muy especialmente, que ha sido excesivamente lenta. En opinión de Antoni Riera, el principal error fue no haber aplicado ese recorte con celeridad para así realizar los ajustes necesarios con mayor prontitud. El resultado ha sido que el sector de la construcción lleva años actuando como "lastre" para la recuperación de la economía de las islas, y se pronostica que va a seguir haciéndolo durante algunos ejercicios más.
Carbonero y Riera coinciden en apuntar un factor que dificulta el descenso en los precios: las entidades financieras sobrevaloraron en las tasaciones el valor de unos bienes que en muchos casos ahora han pasado a su poder a causa de los impagos, y les ha costado admitir que su actual patrimonio no vale ni con mucho lo que ellas mismas consideraron.
La demanda insolvente
Pero las empresas promotoras se aferran a que el precio actual ya está sumamente ajustado, especialmente si se tienen en cuenta también los altísimos precios que en muchos casos pagaron por el suelo, y defienden que el problema es otro: los posibles compradores no disponen de crédito ni, especialmente, de ánimo para embarcarse en una aventura que les va a comprometer económicamente durante 20 ó 30 años.
Para empezar, las entidades financieras han pasado de una extrema laxitud a la hora de fijar condiciones para conceder un crédito a aplicar estrictas revisiones sobre las condiciones financieras y laborales del cliente. A lo que se suma el notable aumento en los tipos de interés que ahora se fijan.
Pero todas las promotoras consultadas señalan que el principal escollo es el "miedo" y la "inseguridad" de unas personas que han visto como las cifras de paro crecían día a día y que ya no creen tener ninguna garantía de que van a poder conservar su puesto de trabajo a largo plazo "El peor escenario es el de la incertidumbre", reconoce Jesús Torquemada.
Y estas mismas conclusiones son extrapolables al mercado de las viviendas de la segunda mano, según apuntan los agentes de la propiedad inmobiliaria José María Mir y José Oliver, o el director de Inmovisa, Matías Vidal. La bajada de los precios en este tipo de producto se cifra en un 30%, y no se oculta que en algunos casos todavía puede elevarse un poco más este ajuste.
Y pese a ello, "la gente está aplazando su decisión de comprar, y solo lo hacen los que lo necesitan, en muchos casos parejas jóvenes que tienen el apoyo económico de los padres para financiar entre un 30 y un 40% del precio, mientras que para el resto recurren al crédito, afirma Matías Vidal.
A la hora de analizar en qué punto se encuentra actualmente la demanda, se apunta que el producto más buscado, por lo que a vivienda nueva se refiere, es aquella que dispone de dos habitaciones, unos 80 metros cuadrados y un valor que no supere los 230.000 euros. En el caso de los pisos de segunda mano, se abre un abanico de 140.000 a 200.000 euros. Aunque evidentemente, estas referencias varían notablemente dependiendo de la zona.
Donde no hay unanimidad es en las perspectivas de futuro. Para Gabriel Oliver, las próximas promociones serán más caras que las que están ahora a la venta porque el precio del suelo se mantendrá muy alto. "Es un bien escaso en Balears, y mantenerlo no supone un sobrecoste excesivo", explica. Pero el exconseller Jaume Carbonero es de la opinión de que las promotoras deberán buscar fórmulas para sacar al mercado un producto más asequible. Y desde alguna empresa se apunta que lo único seguro es que "los precios van a tardar en subir".
Fuente: http://www.diariodemallorca.es
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