El ICO no cubre los créditos por encima del 80% del valor de tasación
Es lo malo de no leerse la letra pequeña. El 16 de julio, el Ministerio de la Vivienda había anunciado su intención de asegurar, a través de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), parte de las hipotecas que se concedan para la financiación de la adquisición de una vivienda de protección oficial (VPO). Nadie duda de la buena intención de la medida, que pretende facilitar a "las familias el acceso a viviendas protegidas" e "incentivar a los bancos y cajas a que den más créditos". Pero esas buenas intenciones chocan con un análisis técnico realizado por operadores del mercado hipotecario, que resaltan que esta iniciativa del ministerio de Beatriz Corredor, "tal como está hoy plantead, aporta en realidad muy pocas ventajas a prestamistas y prestatarios y sitúa al Estado en la primera posición de perdidas en caso de impagos".
El Ministerio de Vivienda y el ICO firmaron el 16 de julio un convenio para la puesta en marcha de la línea de cobertura para VPO. Con esta iniciativa, Vivienda avalará, a través del ICO, la mitad del valor de cada hipoteca formalizada para la compra de VPO, en el marco del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012. El ministerio de Beatriz Corredor aportará 6.000 millones de euros en avales, mientras que el riesgo de los otros 6.000 millones será asumido por las entidades financieras que participen en el programa. Según los cálculos de Vivienda, 100.000 familias se beneficiarán de estos avales en 2009 y 2010. Esta línea tendrá una vigencia de seis años para aquellas entidades que incrementen su cartera de nuevos préstamos en un 10% dentro del PEVR, mientras que para el resto, se reduce a cuatro años.
Aunque el acuerdo se firmó a mediados de julio, no estará realmente operativo hasta septiembre, porque ahora el ICO tiene que firmar acuerdos con cada una de las entidades financieras interesadas.
Los operadores del mercado hipotecario resaltan que el asegurador público, en este caso el ICO, "no protege en ningún caso créditos hipotecarios por encima del 80% del valor de tasación". No se trata de una cuestión baladí, porque la VPO está dirigida especialmente a jóvenes que acceden por primera vez a la vivienda y que, por tanto, carecen de los ahorros necesarios para aportar un 20% de entrada (aunque podrían dar entradas de un porcentaje menor).
"La propuesta actual se limita a asegurar el margen del crédito que va entre el 40% y el 80% del valor de tasación, una parte que, generalmente, ya está cubierta por el propio valor del inmueble, en especial si la valoración inicial del mismo es prudente y se considera el descuento actual de los precios del mercado", señalan estos expertos. Incluso en una situación como la actual, ninguna entidad financiera percibe riesgo por debajo del 60% del valor de tasación y, por tanto, proteger esa horquilla realmente no "incentiva a los bancos y cajas", que en esas condiciones concederían el crédito sin necesidad de esa protección "extraordinaria" que dice aportar el ICO.
Por otra parte, la operativa de esta línea de cobertura hace importantes discriminaciones entre las entidades que pueden acogerse a ella, ofreciendo una mayor duración de la cobertura (seis años en lugar de cuatro) a las entidades que conceden más crédito. "Esta situación, que podría parecer justificable para implicar a las entidades financieras puede también, a medio plazo, tener efectos negativos en el prestatario, que dispondrá de menos años de protección según la entidad que elija", insisten estos expertos.
"Tampoco parece una ventaja que se pongan límites a la cobertura si las entidades financieras superan determinados ratios de morosidad. Esto sencillamente significa que el asegurador público se inhibe de sus obligaciones si la entidad supera el 2 ó el 3% de morosidad ¿Qué banco o caja va a asumir este riesgo sabiendo como saben que la morosidad depende en ocasiones de cuestiones externas a su gestión como el desempleo o la inflación? ¿En qué situación queda la familia asegurada si la entidad con la que contrató el crédito supera ese ratio?", añaden estos operadores del mercado hipotecario.
"Para que una iniciativa de este tipo sea eficaz debería proteger los créditos por encima del 80% del valor de tasación, tratar por igual a todas las entidades financieras y no poner límites tan estrictos a la cobertura. Y, sobre todo, debería liberar de la carga del riesgo al Estado situándolo no como el primer pagador en el caso de una ejecución hipotecaria, sino como el garante final que sólo intervendría en el caso extraordinario de que las entidades financieras o los aseguradores privados tuvieran algún problema", concluye el análisis técnico de la última iniciativa del Ministerio de Vivienda.
Fuente: http://www.capitalmadrid.info
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