Las casas en España están baratas, o lo que es lo mismo, el esfuerzo en términos de renta que hay que realizar hoy para comprar una vivienda es similar al que se necesitaba a mediados de los años noventa, junto antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Según los cálculos de la firma de valores M&G, este año habría que destinar sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca, frente al 53% de hace dos años o al 90% que se exigía a finales de la década de los ochenta.
Adquirir a estas alturas una vivienda en España es igual de oneroso que a mediados de la década pasada, si el esfuerzo para pagar la hipoteca se mide en términos de renta per cápita. ¿Una afirmación absurda? Para Nicolás López, director de Análisis de M&G Valores, no es tal, como lo demuestra el gráfico.
La línea más gruesa recoge la evolución del ratio de “esfuerzo” calculado como el porcentaje de la renta per cápita que hay que destinar al pago de una hipoteca a 20 años sobre una vivienda media (precio del metro cuadrado medio). El tipo de interés utilizado es la TIR de los bonos a 10 años.
“Con datos de 2009, habría que destinar tan sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca frente al 53% en el techo del ciclo hace dos años, o al 90% a finales de los años ´80 cuando los tipos de interés rondaban el 15% frente al 4% actual”, explica Nicolás López.
Por su parte, las dos líneas más finas del gráfico recogen el cálculo del mismo ratio pero manteniendo constantes los tipos de interés en el 6% y el 7% en cada caso. Para este experto, la lógica de este cálculo sería asumir que los tipos de interés muestran un patrón de reversión a la media, “de forma que en períodos largos es improbable que se sitúen en niveles extremos como el 4% actual o el 15% de los años ´80”.
Precio asequible
Así, y según ese cálculo de tipos al 6% ó 7%, actualmente habría que destinar entre el 60% y el 65% de la renta al pago de la hipoteca frente al máximo cíclico del 55% a finales de los ´80 o al 40% a finales de los ´90. “La conclusión final es que si fuese asumible que los tipos de interés se van a mantener en sus niveles actuales durante buena parte de los próximos 20 años el precio de la vivienda en España sería realmente asequible. Por el contrario, si los tipos de interés van a tender a situarse en el entorno del 6-7% de acuerdo con sus medias históricas, el precio de la vivienda tendría que caer un 30% (o la renta subir un 30%) para volver a los niveles de accesibilidad de los años ´90.
En este sentido, López cree poco probable que vaya a producirse un desplome de los precios de la vivienda en España salvo que se produzca una subida significativa de los tipos de interés.
Otra forma de ver lo mismo es comparar la evolución del precio de la vivienda y la renta per cápita. “Como los precios han subido un 30% más que la renta lo que sería la sobrevaloración “teórica” si no fuera porque esa subida extra se explica plenamente por la caída de los tipos de interés”, concluye.
Fuente: http://www.invertia.com/
No hay comentarios:
Publicar un comentario