La banca es consecuente con sus actos. El sector financiero ha asegurado desde el inicio de la crisis que la cancelación de deudas (principalmente de promotoras) mediante la adquisición de inmuebles nunca ha sido un objetivo en sí mismo sino un movimiento de defensa para amortiguar el golpe.
Por ello, muchas firmas han optado por ralentizar sus compras en cuanto la teoría del mal menor ha comenzado a perder fuerza.
La banca se quedó en el primer trimestre con lo más valioso de las inmobiliarias
Los principales bancos y cajas adquirieron en el segundo trimestre inmuebles por 1.004 millones de euros. La cifra es un 47% inferior al volumen de compras realizadas entre enero y marzo, cuando las operaciones alcanzaron 1.916 millones. Con esta aportación, la cartera declarada por estas entidades crece hasta 10.350 millones, mientras que las previsiones para toda la banca se cifran en 15.300 millones, según la consultora DBK.
Estrategia de Santander
Uno de los ejemplos más evidentes del viraje en la estrategia es Santander. El banco dejó de hacerse con esta clase de activos en el segundo trimestre, en contraste con las adquisiciones por 500 millones de euros que cerró en el trimestre previo.
Sabadell tampoco se ha hecho con viviendas o suelo en los últimos meses, y BBVA y Popular avanzan en la misma dirección. En términos intertrimestrales, sus operaciones se han reducido un 60% y un 20%, respectivamente.
El motivo del giro es, en esencia, uno: la banca ha esquilmado el caladero. “Fuimos la primera entidad que empezó con los canjes y nos quedamos con los mejores activos. Ahora ya no quedan oportunidades”, sostuvo Alfredo Sáenz, consejero delegado de Santander, en la presentación de resultados del primer semestre.
Todas las entidades han adquirido en los últimos meses el patrimonio más valioso de las inmobiliarias, que ante sus problemas financieros, se han visto obligadas a ceder parte de sus activos para rescindir sus compromisos.
El canje de activos por deuda pierde interés tras relajar las exigencias de las dotaciones por mora
La banca se ha quedado con promociones de viviendas terminadas o en fase avanzada de construcción, con lo que el grueso del negocio de muchas compañías habría quedado reducido a obras incipientes y suelo (incluso rústico), con limitado atractivo: las perspectivas de venta de estos inmuebles son reducidas a corto plazo, y el riesgo de devaluación, más alto.
Sistema de provisiones
De cara a los próximos meses, los expertos prevén, además, que continúe esta ralentización, ante el escenario abierto por el nuevo sistema de provisiones aprobado en julio por el Banco de España.
El regulador ha relajado las exigencias de dotaciones de las hipotecas morosas respaldadas con vivienda terminada (ya no se provisiona por el 100% de la deuda, sino por la parte que exceda del 70% del valor de tasación del inmueble que actúa de garantía), lo que podría desincentivar los canjes de activos e incluso favorecer que se reactive el crédito al sector, para que se finalicen promociones en curso. Al disminuir las exigencias de provisiones, se rebaja la presión que estos créditos ejercen sobre las entidades.
El control de la morosidad ha sido, de hecho, uno de los ejes sobre los que ha gravitado toda la estrategia de canjes. Gracias a estas operaciones, la banca ha recuperado saldos morosos y también ha prevenido nuevos impagos. La inyección de liquidez que estas compras han supuesto para muchas promotoras ha reducido el riesgo de su suspensión de pagos, que obliga a las entidades a provisionar el 25 por ciento de la deuda pendiente.
A su vez, los canjes también han evitado que créditos sin garantía real queden empantanados en los juzgados en caso de declararse el concurso de acreedores de alguna de estas compañías (estos préstamos no tienen preferencia en el orden de prelación de deuda). A cierre de 2008, por ejemplo, el 30% de las “cancelaciones de riesgos” realizadas por Santander no disponía de garantía real.
El foco, en las ventas
Conforme se relajan los esfuerzos por adquirir inmuebles, crecen, sin embargo, los orientados a la venta. Bancos y cajas han puesto en marcha agresivas campañas comerciales (con descuentos de precios de hasta el 50% y acceso a financiación) para dar salida a su stock. Sólo Santander, Caixa Catalunya y Sabadell han vendido este año en torno a 3.000 viviendas.
La banca defiende que no existe una doble política de concesión de créditos, más flexible en los préstamos para la compra de su parque de pisos. Si la banca financiara la compra de sus propios activos en condiciones distintas a las de mercado, el reconocimiento de la ganancia obtenida con la venta no sería inmediato, sino diferido en el tiempo.
Fuente: http://www.expansion.com
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