La duda se plantea entre invertir ya o esperar a que siga bajando el precio. La deducciones se eliminarán en 2011.
¿Es un bueno momento para comprar una vivienda? Los expertos vaticinaban al principio del estallido de la burbuja inmobiliaria que el precio de la vivienda estaba un 30% sobrevalorada. Conforme pasaban los meses las estadísticas oficiales iban reflejando una caída de su valor, aunque de manera más moderada que lo inicialmente previsto. Es ahí cuando surgen las dudas de si invierto ya en una vivienda o me espero a que siga cayendo el precio.
A pesar de que los estudios aseguraban que para que el mercado inmobiliario español se reactivara el precio de los pisos tendría que caer un 30%, desde diciembre de 2007 hasta diciembre de 2009 -dos años desde que estalló la burbuja inmobiliaria- el precio ha caído un 14,8% según Tinsa. Las estadísticas que recogen el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Vivienda son menos optimistas y arrojan un balance de cerca del 12%. Desde el Ministerio de Vivienda se ha insistido en las oportunidades de compra. Así, la titular del organismo, Beatriz Corredor, asegura que ya se dan las condiciones adecuadas para que los españoles inviertan en el sector inmobiliario: gracias a la bajada del precio y al equilibrio de la oferta y la demanda.
Por su parte, Caixa Catalunya ha constatado un incremento de los precios en las capitales de provincia, donde la demanda sigue activa, mientras que las caídas se dan principalmente en la costa, ya que con la crisis, la segunda vivienda ha perdido fuelle. En este sentido, Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, cree que las oportunidades situadas en los centros urbanos de grandes capitales se están agotando, "así que si se detecta una buena oportunidad, hay que aprovecharla rápido". Respecto a la costa, el volumen de oferta es enorme, debido al gran impulso constructor de los últimos años. En estas localizaciones se tiene más tiempo para seleccionar la mejor opción de compra.
Alemany asegura que "el primer semestre de 2010 promete ser especialmente activo en lo relativo al cierre de operaciones de compraventa porque el escenario actual es muy favorable. No sólo los tipos de interés están en mínimos y los precios de la vivienda están a niveles de hace cinco años, sino que además parece que la concesión de hipotecas comienza a ser más receptiva, siempre y cuando se muestre solvencia económica y ahorro previo, dado que las entidades deben minimizar riesgos ante la morosidad".
Por su parte, Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE) cree que es muy difícil saber si "se trata de un buen momento o no para la compra de vivienda". Aunque reconoce que la situación está mejor para los nuevos compradores que en 2005 y 2006. Izquierdo sostiene que es buen momento para "aquel que encuentre la vivienda adecuada a sus necesidades, con un precio ya ajustado y obtenga acceso a al financiación".
Sin embargo, José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) cree que "ha llegado el momento, puesto que como anticipamos con el Pulsímetro Inmobiliario en Octubre 2009, el sector inmobiliario está viviendo el punto de inflexión o cambio de inercia, a partir del cuál se inicia la tendencia de recuperación. De igual forma en el mantenimiento y subida sostenida de los precios, como lo están demostrando algunas políticas de precios en productos de entidades financieras, donde en los últimos lotes o restos de promoción han subido precios y han vendido, obviamente con financiación 100%. Quién necesite y pueda, es el momento.
Puede elegir sitio, orientación, altura, vistas, etc."
Hay dos hechos que pueden hacer que adelantemos nuestra decisión de compra. El primero, que el Gobierno planea una subida del IVA que entrará en vigor el 1 de julio de este año. Así, la vivienda pasará a gravarse un 8% desde el 7% anterior, lo que supone que encarecerá 2.000 euros, según las estimaciones de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).
Por otro lado, el Gobierno eliminará la deducción por compra de vivienda habitual a partir de 2011 para aquellos contribuyentes que ganen más de 24.000 euros anuales. Según los cálculos los Técnicos del Cuerpo Especial de Gestión de la Hacienda Pública (Gestha) las rentas medias dejarán de ingresar 1.021 euros anuales. En la actualidad el 38,4% percibe unas rentas por encima de 24.000 euros, lo que supone que a largo plazo más de 2,7 millones de personas dejarán de recibir este incentivo fiscal.
Es más, “sólo 4,3 millones de contribuyentes se beneficiarán de una deducción media por adquisición de vivienda de unos 816 euros anuales a largo plazo”. En la actualidad, el 61,6% de las personas que deducen por vivienda habitual declaran ganar menos de 24.000 euros, afirman en un comunicado.
Además, el actual nivel del Euríbor, en el 1,24%, hace que la financiación para comprar una vivienda sea muy accesible. Aunque no hay que olvidar que si el Banco Central Europeo (BCE) sube los tipos a mediados de año, el índice comenzará a subir, aunque todos los expertos coinciden en que no se verán niveles del 5%, como en julio de 2008.
En este sentido, Alemany considera que estas modificaciones fiscales serán dos de los catalizadores de la compraventa. El final de la deducción por compra de vivienda habitual es una maniobra claramente dirigida a liberar ‘stock’, a desterrar la especulación y a favorecer a partir de 2011 a las rentas más bajas. Aunque servirá de elemento de presión a los indecisos, tendrá más influencia sobre el vendedor, que sabe que si no baja el precio y no vende en 2010, le va a ser realmente complicado hacerlo en 2011. En cuanto al IVA de la vivienda nueva, el aumento del 7% al 8% a partir de julio de 2010 será la diferencia entre pagar unos 2.000 más por un piso de 200.000 o no hacerlo, lo que servirá de incentivo a la compra.
Por su parte, desde el IEE también creen que estas dos decisiones, que a la larga tendrán un efecto contrario sobre el mercado de vivienda, pueden ser un revulsivo para aquellas personas que tuvieran tomada la decisión de adquirir una vivienda, ya por inversión o para vivir. En su opinión, estas modificaciones fiscales perjudicará la demanda y hará que se encarezca.
José Antonio Pérez cree que sí hay que tener en cuenta estas modificaciones fiscales "ya que al final se trata de la inversión más importante que hace cualquier ciudadano a lo largo de su vida, y si podemos maximizarla, a por ella, luego compremos antes de que suba el IVA o desaparezcan las deducciones. Podemos obtener ahorros superiores al 20% del valor de compra".
En contra, todavía quedan caídas en el precio de la vivienda
Esperar a que se produzcan más caídas en el precio de la vivienda sería la otra opción. Así Aguirre Newman cree que hay que esperar ya que todavía quedan otros tres años de caídas hasta alcanzar un 27% adicional y absorber el stock. De igual opinión son los expertos de BBVA, que aseguran que en 2010 el precio de los pisos tiene que caer un 8%.
UBS cree que el stock de viviendas tardará cinco años en absorberse y que vendrá acompañado con nuevos descensos en el precio de los pisos. Sin embargo, el director general de pisos.com considera que "existen localizaciones con escasa oferta en las que es complicado que los precios sigan bajando, pero hay otros puntos geográficos donde el precio aún tiene recorrido a la baja, aunque es posible que el vendedor no esté dispuesto a asumir pérdidas y no tenga prisa".
Desde Esade se recomienda esperar, ya que "el precio de la vivienda caerá una media del 20% durante los próximos dos años, caída que se sumará al ajuste que ya se ha realizado de entre un 10 y un 15%", según ha explicado Francesc Xavier Mena.
En este aspecto, Gregorio Izquierdo considera que las estadísticas no reflejan la realidad, ya que hay viviendas donde el ajuste se ha producido ya un 20% y, por lo tanto, es una buena operación y hay otras en las que les falta hacer ese recorrido. En su opinión, el verdadero hándicap para la reactivación de la vivienda es el alto desempleo que hay en España y que hace que esas decisiones se vean postergadas.
Eso sí, este descenso en el precio de los pisos se llevará a cabo fundamentalmente en los sitios en los que hay sobreoferta, como en las segundas residencias en las zonas turísticas.
Además, la situación económica no ayuda. El hecho de que España siga en recesión y que exista un alto nivel de paro y endeudamiento por parte de las familias puede hacer que se retrase esta decisión hasta que el horizonte económico se haya despejado.
Fuente: http://www.finanzas.com
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