La gran banca asumió el 2009 activos inmobiliarios por 13.500 millones

Las entidades financieras hicieron provisiones por más de 2.600 millones

Hay más de 100.000 pisos concluidos bajo órbita bancaria y con rebajas del 20%

Sólo las siete grandes entidades financieras asumieron inmuebles procedentes de las promotoras como garantía de impagos por 13.503 millones de euros en el 2009. A ese importe hay que sumar lo que también ha entrado en las carteras de bancos medianos y pequeños y otras cajas de ahorros. Por ejemplo, sólo Caixa Catalunya en el momento más álgido del año pasado tuvo 4.000 pisos en su cartera, de los que ya ha vendido 1.150 unidades y ha obtenido 400 millones de euros.

Morosidad encubierta

El profesor Francisco López Lubián del Instituto de Empresa Business School dice que el nerviosismo de la bolsa española la semana pasada se debe, en parte, "a la morosidad encubierta" que hay en la banca española, "que ha producido cierto nerviosismo en los mercado bursátiles". La subprime española es el sector inmobiliario "cuya morosidad no ha aflorado del todo".

López Lubián defiende que hay una "regla tonta" que dice que en las economías occidentales la tasa de morosidad de la banca es la mitad de la tasa de desempleo. Con lo que si los bancos en España defienden que su mora media es del 5%, el profesor se pregunta si la de las cajas es del 15% y concluye: ¡algo no cuadra! Por ello, defiende, "las entidades españolas no entraron en la titulización de activos porque ya tenían sus préstamos a los promotores".

En estas mal llamadas adquisiciones –ya que en realidad son activos asumidos como dación de pago para canjear deuda–, a la banca le han entrado en su cartera desde pisos acabados o sin concluir, plazas de garaje, trasteros o locales comerciales, hasta parcelas de suelo con o sin permiso de licencia para edificar e, incluso, centros comerciales.

Ante este aluvión de asunción de activos inmobiliarios, el Banco de España cambió a mediados del año pasado las reglas del juego y obligó a la banca a hacer provisiones. Entre las siete grandes entidades provisionaron 2.649 millones de euros el pasado ejercicio para limpiar su cartera inmobiliaria.

La regulación del Banco de España exigió en un primermomento provisionar el 10%. Después, subió la cobertura de saneamiento de inmuebles al 20% y requiere que se incremente cada año un 10%. El regulador permite no hacer dotaciones cuando el préstamo equivale al 70% del valor del activo. En definitiva, esa medida se adoptó para que aflorara la morosidad inmobiliaria y para acelerar las desinversiones inmobiliarias.

Esta situación ha contribuido a que la banca vuelva a estar en primera línea a la hora de vender sobre todo pisos y haya tomado las riendas en la comercialización, con más de 100.000 pisos concluidos bajo su órbita y con bajadas en el precio en torno al 20%.

La mayor parte de los bancos y cajas han creado inmobiliarias o recuperado viejos proyectos para dar salida a ese stock, aunque empiezan a plantearse otras fórmulas, como las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) para obtener liquidez.

Con esa cruda realidad del 2009, ahora la pregunta es si la banca va a endurecer las condiciones en la refinanciación de los créditos a los promotores en el 2010, asumirá más activos a cambio de deuda o dará un golpe en la mesa y dirá ¡se acabó!, dejando que alguna promotora más quiebre.

Hay que recordar que el crédito al promotor, según los datos de septiembre del Banco de España, asciende a 325.000 millones, lo que produce 15.000 millones en intereses. La banca considera que entre el 40% y 50% de ese importe actualmente es ilíquido, sobre todo, porque se trata de solares, que no se pueden vender.

Adolfo Ramírez-Escudero, consejero delegado de CB Richard Ellis, reconoce que "no se puede generalizar", pero la banca ha endurecido las condiciones en las refinanciaciones a las promotoras y exige "mayor ahorro de costes, vender activos, reducir deuda… en las negociaciones. Sólo en casos de quiebra sí que afloja un poco, para que la inmobiliaria no acuda al concurso de acreedores y todavía resulte a las entidades financieras más difícil recuperar sus préstamos", señala.

En opinión de Esteban Raventos, socio director de Baker&Mc- Kenzie, "la banca ha cargado sus balances con un popurrí de inmuebles, que trata de quitarse de encima a toda costa". Una solución factible para Raventos es la creación de socimis especializadas con ventajas fiscales para los inversores, que, además, apunta, "la banca puede comercializar a través de su red de oficinas entre sus clientes, como otro producto financiero; mientras que para las promotoras esta fórmula es más difícil de poner en marcha". Para Mikel Echavarren, fundador de la consultora Irea, "la banca está en el 2010 más incentivada a refinanciar que a comprar activos, aunque con posiciones más agresivas que el año pasado, es decir, aplicando subidas de diferenciales entre 200 y 300 puntos básicos y tipos de interés que oscilan entre el 3% y el 4%".

Fuente: http://www.lavanguardia.es