Facua pide un cambio en la Ley Hipotecaria

Con el fin de que las futuras hipotecas que se concedan en España garanticen la 'dación en pago'.

El portavoz de Facua, Rubén Sánchez, ha pedido un cambio en la Ley Hipotecaria con el fin de que las futuras hipotecas que se concedan en España garanticen la 'dación en pago', como dicta una sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra por la que se estima suficiente la entrega de la vivienda al banco para saldar una deuda hipotecaria.

En declaraciones a Europa Press Televisión, Sánchez, ha solicitado además al Partido Popular que se pronuncie al respecto de esta decisión judicial y asuma el compromiso de modificar la normativa hipotecaria "si llega al poder" para que los consumidores no se vean en esta "lamentable" situación de desprotección, puesto que el PSOE ha dejado "claro" que "no quiere proteger" a los usuarios frente a este "gran abuso" del sector financiero.

En este sentido, ha señalado que el cambio sería la solución a este problema, ya que "con la fórmula actual la Banca siempre gana al tasar a un precio, en muchas ocasiones hinchado a sabiendas, y posteriormente diciéndole al consumidor que con entregar la vivienda no es suficiente".

"Desde luego, el cambio en la Ley Hipotecaria es necesario", ha instado Sánchez, si bien ha añadido que "otra cosa es que el Gobierno y el principal partido de la oposición apuesten por ese cambio o por proteger los intereses de la Banca" y no librar de esta situación "tan lamentable" a los consumidores.

El portavoz de Facua ha reiterado que el Gobierno "ha dejado claro" a los consumidores que no quiere cambiar la ley para proteger a la Banca, a pesar de que "es abusivo lo que se está produciendo", al tiempo que ha reprochado al sector ser el que "ayudó a hinchar los precios de la vivienda y concedió préstamos con tasaciones desproporcionadas".

"Ahora que el valor de la vivienda baja, la Banca dice que no se conforma con quedarse con un piso embargado, sino que el consumidor sigue debiendo dinero, a pesar de que era todo artificial y el valor de la vivienda nunca fue real", ha sentenciado y ha considerado "inaceptable" que la Banca "siempre gane" cuando baje el valor de mercado de una vivienda y el consumidor no pueda librarse de la hipoteca entregando sólo ésta.

Por el contrario, ha dicho que "si el valor del inmueble sube y el consumidor no tiene capacidad de pago, el banco también podría quedarse con la vivienda sin dar al consumidor la cantidad de diferencia al alza que hubiera experimentado dicho inmueble".

"Es todo claramente irregular y el Gobierno no quiere cambiar la ley para proteger, así, los intereses del sector financiero, porque los de los consumidores le interesan poco", ha lamentado. Por ello, se ha mostrado pesimista ante la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Navarra ya que, a su juicio, cualquier decisión judicial de este tipo la va a recurrir la entidad financiera y es el Alto Tribunal, en ese caso, el que determinará a qué tiene derecho "éste o cualquier cliente".

Una sentencia "muy interesante"

No obstante, ha manifestado que esta sentencia es "muy interesante", si bien "no vale para resolver el problema conjunto de los ciudadanos" porque es el Gobierno el que tendría que intervenir "y eliminar de una vez esa cláusula por la que una entidad financiera puede cometer la grave irregularidad de hinchar el precio del valor de mercado de una vivienda, tasarla al alza y conceder al usuario una cantidad que nada tiene que ver con el valor real del piso".

Por último, ha afirmado que "la culpa de que el valor de la vivienda sea inferior al que tenía hace unos años es de la Banca" y ha insistido en que ésta "hinchó los precios en confabulación con el sector de las tasadoras y el inmobiliario".

"El banco fue el principal corresponsable de que se haya producido esa devaluación del precio de la vivienda porque fue el coartífice de que se hinchara el precio durante una serie de años y el Gobierno, en principio, colabora con la Banca no cambiando la norma", ha concluido.

Fuente: http://www.lavanguardia.es

La recuperación inmobiliaria puede tardar más de cinco años

Han hecho falta tres años para procesar 1 billón de dólares en casaqs embargadas en EEUU. Y a ese ritmo, llevará más de cinco años para que el volumen de las hipotecas en relación a la renta vuelva a los niveles que eran normales en el país antes de la burbuja inmobiliaria, según un informe de TrimTabs.

"Para que el ratio de deuda sobre ingresos vuelva al 65%, la deuda hipotecaria tiene que bajar de su nivel actual de 8,9 billones a un nivel entre 6,4 y 7,4 billones", sostiene Madeline Schnapp, directora de análisis de TrimTabs. "Al ritmo actual, harán falta entre cuatro y seis años para superar el volumen esperado de morosidad".

Schnapp asume que el crecimiento de los ingresos será muy reducido por el elevado desempleo, así que la única forma de volver a la media histórica será reduciendo la deuda mediante embargos.

No obstante, también asume que un porcentaje del 60%-65% es la deuda "sostenible" que puede manejar un propietario de vivienda medio puede manejar y muchos creen que tiene que reducirse todavía más. En todo caso, eso deja a EEUU con un período de cinco años para terminar de digerir el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Por si esto fuera poco, el proceso de embargos se ha estancado en los tribunales porque los bancos tienen que demostrar ahora que poseen efectivamente unas hipotecas que han pasado por muchas manos en el proceso de titulización masiva que ha vivido Wall Street. Y los jueces están declarando nulos aquellos embargos en los que los bancos no poseen documentación suficiente para demostrarlo.

"El enorme papeleo y las políticas gubernamentales que retrasan los embargos y permiten que los bancos aplacen sus pérdidas sólo sirven para retrasar el ajuste necesario en el mercado inmobiliario", según Schnapp. "Cuanto más rápidamente alcancen los precios de la vivienda un nivel que limpie el sistema, más rápidamente podrá el sector inmobiliario volver a impulsar la economía".

Pero los problemas judiciales de los bancos han interrumpido el proceso de embargos, lo que va a retrasar todavía más el ajuste del mercado. "La era del desapalancamiento todavía está a medias", según Seteve Cortés, de Veracruz Research.

Sin reacción
"Por esa razón no están funcionando los esfuerzos de la Fed para reactivar la economía. La subida de las materias primas se anulan por las fuerzas deflacionarias del desapalancamiento, especialmente en el campo inmobiliario, donde el doble suelo ya es una realidad en muchas ciudades y pronto lo será a nivel nacional".

El último índice Case-Shiller de precios de la vivienda muestra una caída generalizada en las principales ciudades, y algunos mercados como Miami o Las Vegas han alcanzado nuevos mínimos desde el comienzo de la crisis. Y las demandas de subsidios indican que no hay esperanza de una mejora de los salarios a corto plazo.

"No esperamos un verdadero giro en las ventas de viviendas hasta que el desempleo toque techo y empiece una tendencia a la baja", opina Michelle Meyer, analista de Merrill Lynch. "Además, el giro en las viviendas nuevas será más lento que en las de segunda mano por el atractivo de los grandes descuentos en las casas embargadas", añade.

Fuente: http://www.eleconomista.es

Más jueces podrían aceptar viviendas para cancelar hipotecas

El pasado miércoles, un juez de la Audiencia Provincial de Navarra emitió un auto revolucionario que podría ser imitado por otros magistrados: permitió que un hipotecado cancelase la deuda con su banco entregándole, a cambio, su vivienda. Y ello, a pesar de que el valor de ésta no cubría el del préstamo. Más problemas para la banca: Caixa Tarragona deberá devolver el redondeo al alza en las hipotecas.

La entidad había tasado la casa en 75.900 euros, pero en subasta su valor no llegó a los 43.000. Y el préstamo superaba los 71.000 euros.

La revolución está en que, hasta ahora, en situaciones como ésta el dueño del piso tenía que abonar la diferencia, para devolver al banco la cantidad prestada. En este caso, habría tenido que aportar, además de su casa, unos 30.000 euros.

Por primera vez, podría ser una entidad bancaria (en concreto, BBVA) la que cargase con la pérdida de valor de la vivienda. Sin embargo, BBVA ha recurrido la nulidad ante el Supremo, al considerar que el auto va contra la Ley Hipotecaria.

"Otros harán lo mismo"
¿Tomarán como referencia otros jueces este auto? Joaquín González Casso, miembro del Comité Nacional de la Asociación de Jueces Francisco de Vitoria, no tiene dudas al respecto: "Sí, va a provocar que otros magistrados hagan lo mismo".

González Casso añade que el fallo responde a "una interpretación posible y muy interesante que habría que estudiar". Este juez apunta que la noticia le ha "sorprendido, porque todos los magistrados que llevamos a cabo ejecuciones hipotecarias nos hemos encontrado con este problema" y nunca se había emitido un auto similar.

José Luis Ramírez Ortiz, el portavoz de la Asociación de Jueces para la Democracia, también cree posible que autos similares a éste sean emitidos en otros procesos.

Pero la judicatura no era ayer la única disciplina que se mostraba desconcertada. "Es un escándalo", comentaba Luis Fernández del Pozo, vocal de la junta de gobierno del Colegio de Registradores de España: "En primer lugar, es un auto singular, nada habitual en el panorama de los tribunales en España. Pero a partir de ahora es imaginable que se den más casos".

Eso sí, acerca de este auto en el que ha primado el sentido común sobre la legislación, este registrador añade: "Se me hace muy grave que los jueces dicten sentencias siguiendo criterios de moral, me parece arriesgado".

Reacciones variadas
Fuentes de la Asociación Española de la Banca (AEB) consideran que el auto "parece desconocer que nuestro mercado hipotecario responde al principio de responsabilidad universal de las deudas recogido en nuestro ordenamiento jurídico, según el cual el deudor responde del pago de las deudas con todos sus bienes presentes y futuros".

A la asociación no le cabe la más mínima duda de que BBVA conseguirá la nulidad en el Supremo. Este diario se puso ayer en contacto con la entidad para conocer sus expectativas acerca del recurso, pero no obtuvo respuesta.

La actitud de la banca contrasta con la de los consumidores, que se mostraron satisfechos: "La justicia, tanto en Primera Instancia como ahora la Audiencia, ha dado la razón al consumidor, entendiendo que la casa cubre el capital prestado", señalaban fuentes de la OCU.

"Los argumentos esgrimidos por el juez de la Audiencia de Navarra son acertados en tanto critican la actitud moralmente rechazable de la entidad al haber tasado el inmueble en una cantidad muy superior a su precio real durante los años de la especulación inmobiliaria", señalaba la Asociación General de Consumidores.

La portavoz de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas, Ada Colau, comentó que se ha sentado un "precedente importantísimo que nos encargaremos de difundir en los procesos de ejecución hipotecaria abiertos". La asociación redactará un escrito modelo "para que los afectados puedan presentar este auto como precedente para facilitar que otros jueces interpreten la ley en ese sentido".

Una nueva ley, poco probable
Según diversas fuentes consultadas, será difícil que el auto derive en un cambio legislativo que permita entregar la vivienda para deshacerse de la deuda contraída (lo que se denomina dación en pago). En primer lugar, porque si ésta se adoptase, las entidades bancarias endurecerían sus condiciones a la hora de acceder a una hipoteca, tal y como explican fuentes de la AEB.

Fuente: http://www.eleconomista.es

Google cierra su servicio de búsqueda inmobiliaria

Google ha decidido retirar una función de Google Maps que permite a los usuarios ver los inmuebles en venta o alquiler en una zona. La compañía ha explicado que no ha obtenido el éxito que esperaba y prefiere retirar el servicio para valorar posibles mejoras. La aplicación estaba disponible en seis países, sin incluir a España, pero se esperaba que se extendiese a más en los próximos meses.

Normalmente Google suele dar en el clavo y sus productos son un éxito. Sin embargo, la compañía lucha en muchos frentes y no todos triunfan. No es la primera ocasión en la que la empresa americana abandona un proyecto por su falta de éxito. El caso más famoso es el de Google Wave, pero de todas formas siempre es noticia. El servicio para buscar casas con Google Map dejará de estar operativo el próximo 10 de febrero.

La función que retiran permitía localizar inmuebles para su compra o alquiler a través de Google Maps. Los usuarios de Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Nueva Zelanda y Japón podían activar esta función de búsqueda a través de Google Maps. El servicio mostraba inmuebles disponibles por zonas y ciudades. La puesta en marcha de la función se produjo en 2009 y en los planes de Google entraba aumentar el número de países que podrían incorporar la búsqueda de casas.

En un comunicado en su blog oficial Google ha informado del cierre de esta función. La compañía se ha sincerado y ha confirmado que no han obtenido el éxito esperado con su servicio. Según la propia empresa ha habido una gran "proliferación de excelentes servicios" de características similares ofertados por otras empresas. Google parece que ha arrojado la toalla y sale de este mercado ante la imposibilidad de luchar contra los servicios de otras compañías.

Google ha confirmado que el proyecto podría haber sido mejor. La compañía es consciente de que se puede mejorar, por lo que ha explicado que valorará su desarrollo aunque por el momento decida retirarlo. Google también ha querido confirmar que su sistema de Google Maps continuará estando accesible para las empresas de bienes raíz que quieran utilizarlo. La localización de viviendas y locales con los mapas de Google seguirá disponible, pero google se retira, de momento, del mercado inmobiliario.

Fuente: http://www.europapress.es

El difícil ajuste de los precios de la vivienda en Andalucía

Los últimos datos publicados sobre precio medio de todo tipo de vivienda muestran una caída, desde 2008, del 11% para el conjunto de España. Este porcentaje es muy similar en Andalucía. Sin embargo, y como se observa en el cuadro, en España los precios actuales son aún un 19% más elevados que en 2004 y casi un 24% en Andalucía, motivo por el que algunos analistas piensan que todavía hay margen para bajadas en los precios.

Este ajuste es inferior al de los precios registrados por los notarios, que usan el Instituto Nacional de Estadística para su índice del precio de la vivienda. Aquí la caída es de alrededor del 18%; 10% en vivienda nueva y 22% en segunda mano. Los precios de estas últimas se ajustan más fácilmente que las nuevas, que incorporan los elevados costes del suelo, y hace más difícil la decisión de vender soportando pérdidas. Los precios por metro cuadrado que publica el Ministerio de la Vivienda (hoy Secretaría de Estado) provienen de las sociedades de tasación, pero algunas estimaciones de tasadoras muestran que el precio tasado desciende ya en 2008 cerca de un 9%, un 6,5% en 2009 y casi un 4% en 2010, lo que supone hasta ahora una caída acumulada de algo más del 19% en estos tres años. Cuando se consideran las capitales de provincia y grandes ciudades, áreas metropolitanas, la especificidad de zonas turísticas y otros municipios, el precio tasado muestra una gran dispersión respecto a las medias que habitualmente se manejan. Esta es hoy la característica principal de los precios, de manera que aun dentro de una misma ciudad se observan variaciones importantes entre los barrios periféricos, donde cae más el precio, que en el centro.

La dispersión se dio tanto en los años de incremento de precios como en los de caída, pero es más acusada en estos que en aquellos. Son considerables las diferencias entre las provincias de Andalucía, tal como podemos ver en el cuadro. Aunque el fenómeno de subida y bajada ha sido generalizado, el proceso de caída se está dando de forma desigual, pero dentro de Andalucía aquellas zonas donde más suben los precios, son también las que sufren los mayores recortes. Entre las provincias españolas con mayores caídas en los precios están Málaga, Huelva, Almería y Córdoba; con caídas medias, Granada y Cádiz; y en el grupo inferior, Sevilla y Jaén.

Cualquiera que sea la estadística que se tome, la limitada caída de los precios contrasta con el número considerable de casas sin vender. Este fenómeno de ajuste por cantidades y no por precios llena de incertidumbre al sector, de manera que los vendedores se resisten a bajar más y los compradores esperan que los precios sigan bajando; la consecuencia es falta de operaciones en el mercado, volviéndolo todavía más opaco. La rigidez de precios a la baja se da también porque algunos propietarios no han dependido sustancialmente del crédito y buscan alternativas como el alquiler antes que aceptar una rebaja fuerte en el precio; las entidades financieras han mostrado un comportamiento muy desigual respecto a la venta, favoreciendo más las condiciones de concesión y refinanciación que la rebaja en el precio. En general funciona la regla de que los precios bajan más donde más viviendas hay sin vender, pero ese saldo también está inversamente relacionado con la promoción de nuevas viviendas. La falta de crédito y la situación de las empresas del sector inmobiliario han desmotivado la promoción, de manera que en algunas zonas la oferta sigue siendo superior a la demanda de viviendas, pero en otras casi se iguala. Esto último es válido para casi todo los centros de las principales ciudades de Andalucía. Teniendo en cuenta el tiempo necesario desde que se inicia la promoción hasta que se termina la vivienda, podría darse el caso de que en algunas zonas se tensionase el mercado y los precios se estabilizaran, e incluso subieran.

El estadístico Julio Rodríguez, uno de los mayores expertos en el mercado de la vivienda, comenta que, teniendo en cuenta el escenario de bajo crecimiento y desempleo, suponiendo que se mantienen los tipos de interés, hay crédito para la compra, con una limitada promoción de nuevas viviendas y una lenta recuperación de la demanda, estima que los precios pueden caer en España, en promedio, alrededor del 3%, por lo que la caída media en Andalucía no debería ser inferior a ese porcentaje.

Fuente: http://www.diariodesevilla.es

El riesgo inmobiliario del Banco de Valencia alcanza al 17% de sus créditos

Olivas dice que la entidad no será vendida y que logrará llegar en septiembre al 8% de core capital.

El presidente del Banco de Valencia, José Luis Olivas, anunció ayer que el riesgo inmobiliario que tiene la entidad asciende a 3.107 millones de euros, una cantidad equivalente al 17,01% de sus inversiones crediticias. De esa cifra, 361 millones son de dudoso cobro y otros 407 corresponden al denominado riesgo subestándar, que ocupa una posición intermedia en cuanto a la posibilidad de devolución del préstamo, pero que requiere dotaciones. Durante la rueda de prensa de presentación de resultados, Olivas precisó que la entidad tiene en estos momentos un 7,21% de "core capital", pero fue rotundo al afirmar que logrará llegar en septiembre al 8% que el Gobierno ha marcado para evitar nacionalizaciones bancarias.

El capital básico sobre activos ponderados por riesgo ha mejorado en 36 puntos básicos en el último año y la entidad espera lograr sin estrecheces los entre 130 y 150 millones que requiere para cumplir las nuevas normas. ¿Cómo?
Las fórmulas no están definidas, pero Olivas mencionó, entre otras, la generación de beneficios en los próximos meses, ayudada por unas menores dotaciones (68 millones este año frente a los 210 de 2010), una posible ampliación de capital o la venta de activos. Sobre esta última posibilidad citó las oficinas (300 de sus 435 sucursales son en propiedad, aunque este año podría cerrar una docena) y luego se le preguntó por las participaciones empresariales, como AVSA o Renomar, de las que dijo que es una opción a "estudiar"."Tenemos ofertas por todo, pero otra cosa es que nos interese lo que nos ofrecen", afirmó antes de admitir que la entidad ha recibido propuestas, que "no hemos considerado", de fondos interesados por activos inmobiliarios a bajo precio.

El presidente del Banco de Valencia, entidad ahora controlada por el Banco Financiero y de Ahorro, constituido por Bancaja, Caja Madrid y otras cinco cajas, aseguró que la reciente enmienda del PP a la Ley de Economía Sostenida evitará que el nuevo banco tenga que lanzar una OPA sobre el 100% de la firma valenciana o vender el 8% (tiene un 38%) para no superar, como fija la ley de OPA, el 30%. Se trata de contemplar el SIP (fórmula por la que se han unido las citadas siete cajas) como una excepción.

Olivas dejó muy claro que el SIP, que necesita incrementar notablemente su capital (tiene un 6,8%) para cumplir con las nuevas normas, no va a vender el Banco de Valencia. Alabó la fórmula elegida por La Caixa -convertir su holding Criteria en un banco, pero limpio de negocio inmobiliario- pero añadió que en el Banco Financiero "no hay necesidad de cambio de modelo". Sobre el incremento al 9% o 10% de core capital para las cajas exigido por el Gobierno para evitar la nacionalización, Olivas no quiso pronunciarse, pero precisó que en la actualidad está en el 6% y las normas de Basilea III para 2019 contemplarán un 7%. "Son datos objetivos. Hagan ustedes las valoraciones. Nosotros, a cumplir", terminó.

Fuente: http://www.levante-emv.com

El banco de la CAM cifra su riesgo inmobiliario en 26.300 millones

La morosidad de promotores y constructores superaba el 22% al cierre del pasado ejercicio.

El banco resultante de la fusión de la CAM, Cajastur, Caja Extremadura y Caja Cantabria nace con una exposición al sector inmobiliario de más de 26.300 millones de euros, según informó ayer el propio Banco Base a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, cumpliendo de esta forma con el ejercicio de transparencia que el Banco de España ha exigido a todas las entidades para tranquilizar a los mercados. Esta cifra supone la mayor de las declaradas hasta el momento por ningún banco o caja de ahorros, si bien es cierto que todavía faltan por conocerse los datos de los cuatro "grandes" del sector -el SIP de Caja Madrid y Bancaja, la Caixa, el Santander y el BBVA- que son los únicos que superan en volumen al grupo de la CAM.

Al respecto, fuentes de Banco Base valoraron ayer que su exposición al ladrillo se encuentra "en la media del sector" y destacaron que han aplicado los criterios "más estrictos" para realizar sus cálculos.

De los citados 26.300 millones, 23.286 corresponden al volumen de créditos que la entidad, que concentra ahora el negocio de sus cuatro socios y de Caja Castilla-La Mancha, tiene concedidos a constructores y promotores. Esto supone el 25,6% de su cartera crediticia total, valorada en unos 90.000 millones, y equivale al 18% de sus activos. El banco destaca, además, que el 86% de esta cantidad está avalada por garantías hipotecarias. Sólo la CAM ya acumulaba 11.200 millones en créditos al sector.

En cuanto a la tasa de morosidad que registra el sector, el informe remitido a la CNMV cifra en un 22,4% el volumen de créditos dudosos -los que tiene ya una mora de al menos 90 días- y otro 19,6% lo clasifica como subestándar -los que están al corriente de pago pero pueden presentar algún problema-. Las cifras irían en línea con lo declarado por la fusión de Caja España y Caja Duero (20,8% de dudosos) o por las cajas gallegas (22,6%). En cualquier caso, la entidad destaca que el índice de cobertura de los créditos morosos es del 112%, lo que significa que el valor de las garantías supera al importe adeudado.

En cuanto al volumen de activos adjudicados, el valor de los pisos y propiedades en manos de Banco Base por embargos o daciones en pago sumaba, a 31 de diciembre, 3.026 millones de euros, tras restar los más de 800 millones que las cajas socias lograron recolocar a lo largo del pasado año. De esta cantidad, 1.462 millones procedían del pago de deudas por parte de promotores y constructores, mientras que otros 1.027 millones correspondían a los inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias de particulares

El documento también incluye información sobre los vencimientos de deuda que "hereda" Banco Base de sus accionistas. Así, el importe total de las emisiones que deberá devolver la entidad asciende a 37.590 millones de euros, de los que sólo 4.437 vencen este año. Este es uno de los aspectos en los que más hincapié hicieron ayer desde el grupo al señalar que más del 60% de esta cantidad no deberá retornarse hasta más allá del año 2014, cuando el banco ya esté asentado y se espera que la economía esté en plena recuperación.

Igualmente destacaron el importante esfuerzo de saneamiento que se realizó en la cartera crediticia el año pasado.

La falta de información tensa el consejo de la caja

La falta de información previa sobre algunas inversiones realizadas por la caja durante el pasado mes de diciembre, entre ellas la compra de acciones del grupo Subús, tensó la reunión que el consejo de administración de la CAM celebró ayer y en el que la nueva directora general, María Dolores Amorós, tuvo que emplearse a fondo ante las críticas, principalmente, de los vicepresidentes de la entidad. El malestar acumulado durante les últimos meses por algunos de los miembros del consejo, molestos ante la pérdida de peso de este órgano en favor de la dirección del SIP en Madrid, estalló ayer en una reunión en la que, en principio, se preveía que el principal tema de fricción fuera el nombramiento de la directora general de la CAM como directora comercial del SIP, algo que varios consejeros no veían con buenos ojos. Sin embargo, Amorós se adelantó y ofreció explicaciones sobre el asunto antes de que se las pidieran.

Fuente: http://www.levante-emv.com

El crédito inmobiliario para financiar VPOs se reduce a más de la mitad en diez años

Las entidades financieras habían concedido 1.109,1 millones de euros en créditos inmobiliarios hasta septiembre de 2010, de los que solo 35.121 millones, un 3,6%, correspondían a financiación de viviendas protegidas, menos de la mitad que en 2011, cuando su peso era del 8,5%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

El conjunto del crédito no ha dejado de crecer desde 2007Así, pese a que del volumen de este segmento en el conjunto del crédito no ha dejado de crecer desde 2007, la diferencia ha sido de solo dos décimas, al pasar del 3,4% hasta el 3,6%, y actualmente el porcentaje de financiación que se dedica a estas actuaciones ronda los niveles de 2005.

Concretamente, esta ratio se situó en el 4,34% en 2005, descendió al 3,59% en 2006 y cayó aún más, hasta el 3,40%, en 2007. Desde entonces, el peso de la VPO ha vuelto a incrementarse, pero no acaba de remontar el vuelo.

El crédito inmobiliario en hogares solo crece un 0,85% interanual
En cualquier caso, el saldo vivo del crédito para VPO en septiembre de este año, de 35.121 millones de euros, creció un 3,4% respecto al mismo periodo del pasado año, frente al incremento del 0,8% del total del crédito inmobiliario.

Así, los datos de la AHE reflejan que el saldo vivo del conjunto del crédito a las actividades inmobiliarias y la construcción se ha visto reducido en un 6,9% entre diciembre de 2008 y septiembre del pasado año.

Por su parte, el crédito inmobiliario a los hogares ha descendido un 0,25% en septiembre respecto al cierre del primer semestre, mientras que en términos interanuales solo se incrementó un 0,85%. En cuanto al peso de ambas partidas, el crédito a las actividades inmobiliarias y la construcción supuso el 41% del total, frente al 59% del crédito a los hogares.

Fuente: http://www.elmundo.es

Los activos inmobiliarios adjudicados de Caja España-Caja Duero ascienden a 1.083 millones

Caja España-Caja Duero cuenta con activos inmobiliarios adjudicados por valor de 1.083 millones de euros, con una cobertura del 28,5%, según ha informado la entidad a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) siguiendo las exigencias del Banco de España.

Del total, 565 millones corresponden a la activos procedentes de la financiación destinada a empresas de construcción y promoción inmobiliaria. A su vez, un total 249 millones correspondieron a edificios terminados, en su mayoría (219 millones) para viviendas, mientras que otros 28 millones se mantienen invertidos en edificios aún en construcción.

En suelo, la entidad tiene 288 millones de euros, de ellos 183 millones en terrenos urbanizados y 105 millones en otro tipo de suelo. La caja también tiene en su balance 135 millones como resultado de la financiación hipotecaria a hogares para la adquisición de vivienda y 27 millones de activos adjudicados.

El 'loan to value' (porcentaje que mide la exposición crediticia sobre el valor del bien hipotecado en garantía de la misma) se sitúa en el 62,6%, similar al ratio medio del sector.

En conjunto, al entidad cuenta con créditos a empresas del sector inmobiliario por importe de 8.067 millones de euros, con una tasa de morosidad del 20,8%, según recoge la información y avanzó la pasada semana el presidente y el director general de la entidad, Evaristo del Canto y Lucas Hernández, respectivamente.

De esta financiación a empresas del sector inmobiliario, 5.735 millones de euros corresponden a promotores, y el resto a iniciativas de estas mismas empresas pero en proyectos "ajenos" como parques solares u hoteles. Ambos responsables consideraron que la exposición a la construcción de la entidad fusionada es "adecuada".

Las tasaciones de las promociones con presencia de la entidad alcanzan 13.369 millones, lo que significa 5.302 millones por encima de la cifra financiada. Así se dispone de "un colchón para encarar el futuro" en este ámbito de 6.322 millones.

Además, el 80% del total del crédito cuenta con garantía hipotecaria, 6.476 millones. De este importe, 1.541 millones corresponden a viviendas terminadas; 1.401 millones a vivienda en construcción y 1.301 a terrenos urbanizados.

En general, Caja España-Caja Duero mantiene una cobertura de exposición problemática en la promoción inmobiliaria del 35,9%, frente a la media del sector bancario del 26,6%. Su cobertura con provisión genérica se establece en el 38,5%, lo que significa 5,5 puntos porcentuales más que la media del conjunto de entidades.

Fuente: http://www.europapress.es

Los bancos siguen concediendo hipotecas a cuentagotas

El número de créditos sobre viviendas cayó en noviembre un 14,6% y encadenan siete meses a la baja.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas suavizó su descenso interanual en noviembre y cayó un 14,6% en relación a igual mes de 2009, hasta situarse en 44.186, informó el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con este retroceso interanual, las viviendas hipotecadas encadenan su séptima caída consecutiva y parecen haber entrado en una senda bajista después de haber experimentado repuntes en los cuatro primeros meses del año.

El descenso de noviembre es más moderado que el de octubre, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron más de un 24%.

En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas subieron un 11,7% en noviembre, frente al descenso mensual del 25% que experimentaron en octubre.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en noviembre los 114.258 euros, un 1,8% menos que en igual mes de 2009, mientras que el capital prestado bajó un 16,2% en tasa interanual, hasta los 5.048,6 millones de euros.

En noviembre se constituyeron 67.206 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un retroceso del 18,9% respecto a igual mes de 2009 y una subida del 7,6% en tasa intermensual.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 26,1% en el undécimo mes de 2010 en tasa interanual, hasta situarse en 8.358,2 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 124.367 euros, un 8,8% menos que en noviembre de 2009 y un 1,9% superior al del pasado mes de octubre.

Las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron en noviembre un mayor número de préstamos hipotecarios, con el 51,8% del total, seguidas de los bancos (35,8%) y otras entidades financieras (12,4%). En cuanto al capital prestado, los cajas de ahorro concedieron el 47,9% del total, los bancos el 40,7% y otras entidades financieras el 11,4%.

Tipos de interés del 3,82%

El tipo de interés medio en noviembre fue del 3,82%, lo que supone un descenso del 6,6% en tasa interanual y un repunte del 2,1% respecto a octubre de 2010. En noviembre, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros fue del 3,92% y el plazo medio de 23 años.

En cuanto a los bancos, el tipo medio de sus préstamos hipotecarios fue del 3,76% y el plazo medio de 22 años. El 96,1% de las hipotecas constituidas en noviembre utilizó un tipo de interés variable, frente al 3,9% de tipo fijo. Entre los variables, el Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, en concreto figura en el 89,8% de los nuevos contratos.

En noviembre, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones fue de 31.332, con un descenso interanual del 21,6%. En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones fue de 18.363, un 28,1% menos que en noviembre de 2009.

Cambios en las condiciones de la hipoteca

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en noviembre se produjeron 24.939 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso interanual del 22,8%. Por su parte, el número de préstamos que cambiaron de entidad fue de 4.141, un 23,6% menos en tasa interanual.

Por su parte, en 2.252 hipotecas cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un repunte del 1%. De las 31.332 hipotecas con cambios en sus condiciones durante el mes de noviembre, el 38,2% se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

El porcentaje de hipotecas a tipo de interés fijo se redujo después del cambio de condiciones (desde el 4% hasta el 1,1% del total), ya que la mayoría de estos préstamos pasaron a estar referenciados a un tipo variable. Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euríbor fue la principal referencia.

El interés medio más bajo antes y después del cambio fue el correspondiente a otros tipos de interés, que pasó del 4,02% al 2,77%. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos disminuyó 0,91 puntos en las hipotecas a tipo fijo y 1,02 puntos en las hipotecas a tipo variable. Además, en noviembre se cancelaron registralmente 44.364 hipotecas, un 0,3% menos que en el mismo mes de 2009.

Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas se redujeron un 24,4% y las canceladas sobre fincas urbanas aumentaron un 0,7%. Las cancelaciones de hipotecas constituidas sobre viviendas repuntaron un 1,4% en tasa interanual.

El número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes fue mayor en La Rioja (382) y Castilla y León (240). Estas dos comunidades fueron las únicas que presentaron una tasa de variación positiva (30,4% y 7,6%, respectivamente), mientras que las evoluciones más negativas se dieron en Cantabria (-36,1%) y Canarias (-32,6%).

Las comunidades autónomas con mayor importe medio hipotecado fueron Baleares (189.960 euros) y Madrid (187.925 euros). Las comunidades con mayores tasas de variación positivas fueron Baleares (34,1%) y Castilla-La Mancha (28,4%).

Las variaciones más negativas se dieron en Murcia (-28,3%) y Cataluña (-26,7%). Las comunidades en las que el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes fue mayor fueron Castilla-La Mancha (130) y Comunidad Valenciana (204).

Las que tienen mayor número de hipotecas canceladas registralmente por cada 100.000 habitantes fueron Andalucía (136) y Comunidad Valenciana (149).

Fuente: http://www.lavanguardia.es

El precio de la vivienda aún debería bajar un 24% para resultar atractivo

El valor de la vivienda aún debería reducirse al menos un 25% para eliminar cualquier rastro de 'burbuja'. Ésta es la principal conclusión de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana a partir de los datos sobre el precio de la vivienda y los alquileres publicados por diferentes organismos oficiales y privados.

Este porcentaje es 10 puntos superior a la estimación realizada por la agencia de calificación crediticia Fitch Rating -la última previsión publicada al respecto-, que habla de esta rebaja sólo en 2011.

Oscilación histórica del PER y su tendencia a regresar al valor medio de 19,5.
Desde 2007, el OCE calcula la magnitud de la 'burbuja' inmobiliaria en su vertiente de precios. En la primera edición de este informe, ya se avanzó que el valor de los pisos estaba inflado en un 40% tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler, una magnitud que los autores han denominado PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones). A principios de 2009 -dato de 2008-, el Instituto apuntaba ya a una sobrevaloración a la baja del 32,5%; y ya en 2010 -dato de 2009-, este dato caía al 20%. Ahora, ajuste se ha ralentizado durante 2010 y eso ha provocado que la estimación de sobreprecio sea superior a la de hace 12 meses.

En enero de 2011, aplicando esta misma metodología, el OCE ha actualizado estos datos. El coste medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó en 2010 en los 2.476 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del 2010 el PER de la Vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 25,6. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 que refleja su media histórica, aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,2 que marcaba en 2007.

Desde el punto más alto de la 'burbuja' inmobiliaria, el precio de la vivienda en España apenas han caído un 15% (de 2.905 euros/metro cuadrado en 2007 a los 2.476 de 2010), según datos de la Sociedad de Tasación. Por su parte, el alquiler se ha revalorizado, según cifras del Instituto Nacional de Estadística, un 7,7% (de 90 a 97 euros/metro cuadrado anual). Con estas cifras, podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2010 esa necesidad se había estrechado al 25%.

Preocupación: La reducción del PER en 2008 fue del 10,5%, en 2009 del 7,3% y en 2010 del 4,1%El OCE, sin embargo, constata su preocupación por la ralentización del ritmo de ajuste del precio de la vivienda. La reducción del PER en 2008 fue del 10,5%, en 2009 del 7,3% y en 2010 del 4,1%. Como consecuencia de esta lentitud, tras tres años de crisis, la corrección del precio de los inmuebles todavía no ha llegado a la mitad. En otras palabras, si el ajuste prosigue a este ritmo, necesitaríamos alrededor de cuatro años más (2014) para alcanzar el equilibrio óptimo. Si el ajuste continúa ralentizándose, podríamos terminar la década sin haberlo concluido.

Desde el Instituto Juan de Mariana se apunta que "sin un ajuste en el precio de la vivienda, será mucho más difícil para el resto de la economía encarar la recuperación". De ahí que este organismo aliente de manera urgente a que el Gobierno y el Banco Central Europeo dejen de sostener financieramente a las cajas de ahorro e indirectamente a los promotores inmobiliarios. Así, especifica, "los inmuebles se liquidarán y los precios regresarán a sus fundamentales, tal como sucedió hace ya dos años en otros países como EEUU".

Fuente: http://www.elmundo.es

Una sentencia avala que devolver el piso al banco liquida la hipoteca

Un tribunal impide por primera vez a una entidad seguir cobrando el préstamo. El BBVA anuncia un recurso contra la sentencia de la Audiencia de Navarra.

Por primera vez, un tribunal español da la razón a un ciudadano a quien una entidad bancaria, el BBVA, siguió exigiendo el pago de una hipoteca pese a que, a causa de la morosidad, la entidad se quedó con el inmueble en subasta. La Audiencia de Navarra ha ratificado la decisión del juez de primera instancia y considera que «el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada».

La entidad financiera alegó que pese a quedarse con el piso, el valor del mismo había descendido de 75.900 euros --el precio por el que se tasó para posteriormente formalizar la hipoteca-- a 42.895. En cambio, tanto la sentencia en primera instancia como la resolución de la Audiencia de Navarra, consideran que «lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior» a la del préstamo hipotecario concedido. Los jueces desestiman la nueva tasación aportada por el BBVA.

El banco ha anunciado que recurrirá el fallo judicial, que tilda de arbitrario, ante el Tribunal Supremo.

Fuente: http://www.elperiodico.com

Kutxa supera con creces las nuevas exigencias de capital del Gobierno

Es la caja más solvente del Estado con un core capital del 12,3%. El resto de cajas vascas exhibe también sus fortalezas, con lo que no corre el riesgo de ser nacionalizado.

Kutxa volvió ayer a sacar músculo financiero. En un alarde de sus fortalezas, la Caja Gipuzkoa San Sebastián, se permite el lujo de solicitar un informe a la agencia de calificación Fitch a fin de exhibir su solvencia. Y salió por la puerta grande, ya que su core capital es en estos momentos del 12,3%, lo que le sitúa a la cabeza de las cajas del Estado, superando además, en un 50% el mínimo que exigirá el Gobierno para evitar que sean nacionalizadas. Un listón que ha situado en el 8% de core capital frente al 6% actual.

Kutxa, que habitualmente se somete a la calificación de la agencia Standard&Poors, ha querido ante el nuevo escenario que se abre con las nuevas exigencias del Gobierno a las entidades financieras contrastar la información que ya disponía con otra agencia, por lo que solicitó a Fitch que la evaluara.
Además, la caja guipuzcoana señala que adoptó esta decisión para aporta
r mayor información y transparencia a los mercados de capitales, así como un amplio contraste, de nivel internacional, de su situación financiera, máxime cuando ha realizado recientemente una importante emisión en los mercados de capitales.

El resultado es un informe de Fitch, que hizo público ayer la entidad y en el que tras realizar un amplio análisis de Kutxa, destaca la «alta capacidad de la caja para generar resultados recurrentes», lo que le ha permitido realizar importantes dotaciones con cargo a los beneficios anuales, sin que el capital propio se haya visto afectado por la exposición sectorial a la crisis inmobiliaria.

El informe de Fitch evalúa en un 20% la exposición al riesgo inmobiliario del total de riesgos de Kutxa, lo que supone una cifra relativamente baja respecto a la media del sector, aunque observa una cierta exposición al valor del suelo inmobiliario que posee la entidad.

En lo que respecta a la liquidez, la agencia de calificación indica que está asegurada. En este sentido, destaca la emisión por valor de 700 millones de euros en cédulas hipotecarias realizadas en noviembre de 2010, lo que constituyó todo un hito al ser la caja guipuzcoana una de las pocas entidades financieras que ha podido emitir en los últimos meses y sin aval del Estado. Además, la demanda de la emisión duplicó la cantidad finalmente emitida. Mäs de la mitad de la misma fue adjudicada a inversores extranjeros.

El informe destaca el fuerte posicionamiento de Kutxa en su mercado de proximidad y el esfuerzo de apertura de sucursales realizado por la caja en todo el territorio español en el periodo 2003-2007 para ampliar su ámbito de origen y asegurar así su nivel de negocio y operatividad.

Con todo ello, Fitch asigna a Kutxa un rating a largo «A-», que equivale a una calificación de siete sobre diez, y a corto un «F2».

«Magnífica salud financiera»
Pero si Kutxa dio ayer un paso adelante, el resto de cajas vascas, -salvo la BBK, que no realizó ningún pronunciamiento público- no quisieron quedarse atrás y también destacaron que superan con holgura las nuevas exigencias de capital, por lo que aseguran que no corren ningún riesgo de ser nacionalizadas.

La Caja Vital envió un comunicado en el que afirma que cerrará 2010 con un core capital en torno al 12%, lo que supone cuatro puntos por encima del 8% fijado por el Banco de España, y lo que le sitúa entre las primeras entidades del sector. Añade que el dato se hará público una vez que las cuentas sean presentadas al Consejo de Administración de la entidad.

La caja alavesa explica que dicho core capital supera en un 50% los nuevos requerimientos de solvencia y capitalización y que dispondrá de una holgura de cuatro puntos para superar los próximos test de estrés que se aplicarán todas las entidades financieras. Además, resalta que en el último año su core capital se ha incrementado en un punto, lo que «revela una decidida gestión para el reforzamiento de la solvencia».

Por su parte, Caja Laboral, a la que no le afectan los requerimientos por tratarse de una cooperativa de crédito en la que los trabajadores son los dueños, también exhibió su buena posición en cuanto a solvencia, ya que cuenta con un core capital del 10,54%, que supera ya las exigencias de Basilea III para dentro de nueve años.

El Gobierno Vasco destacó ayer también la «magnífica salud financiera» de las cajas vascas, por lo que ahuyentó cualquier temor a ser nacionalizadas.

Fuente: http://www.diariovasco.com

La exposición al riesgo inmobiliario de la caixa galega Novacaixagalicia, rebaja la media

Representa el 55,6% del total de la entidad, inferior al sector//Los depósitos financian el 84% del crédito.

La exposición de Novacaixagalicia al sector inmobiliario asciende a 30.363 millones de euros y dicho ámbito representa el 55,6% del riesgo total de la entidad. Esta cantidad está "por debajo de la media del sector", detalla la caja gallega, que ayer trasladó esta información a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), un trámite con el que cumple una de las exigencias del Banco de España, que obliga a estas entidades revelar públicamente su exposición al ladrillo.

La caja enfatiza el "profundo saneamiento" que llevó a cabo en su cartera de activos con cargo a reservas, con lo que "anticipa al momento actual la posible pérdida esperada en esa cartera. Así, contabiliza como dudosos o subestándar créditos que aún no han resultado morosos pero pueden presentar dificultades y se realizan provisiones adicionales en la cartera por 1.926 millones.

En previsión de la depreciación de activos inmobiliarios la entidad hizo cobertura adicional de 400 millones. "Esta prudente política de gestión de riesgos eleva la cobertura del crédito dudosa al 76%", subrayan, indicando que el volumen de provisión genérica es de 359 millones.

En concreto, la financiación a la actividad promotora es de 11.150 millones de euros, de los que considera dudosos 2.527 millones y otros 1.911 están calificados como subestándar –al corriente de pago pero con alguna debilidad que puede derivar en impago–, "anticipándose a posibles problemas" de quienes tienen el crédito por el deterioro que está experimentando la actividad inmobiliaria.

En cuanto a la vivienda, la entidad gallega destina 16.099 millones a familias para su adquisición, de los que 283,88 millones son considerados dudosos. El 97,4% de la cantidad total tiene garantía hipotecaria. La tasa de morosidad es del 1,7%, "sensiblemente inferior a las referencias del mercado", que eran del 2,61% en septiembre del año pasado.

Novacaixagalicia define su posición de liquidez como "confortable" e indica que el 84% del crédito concedido está financiado por los depósitos de clientes, que se elevan a 45.188 millones–la cantidad prestada son 53.638–. Los activos líquidos en balance se sitúan en 12.660 millones –10.827 si se aplican los recortes de valoración del Banco Central Europeo–, una cifra con la que se cubriría el 120% de los vencimientos de los próximos tres años, que ascienden a 9.123 millones. ecg

LOS DATOS

1.926
Millones de euros Provisiones adicionales con las que cuenta la entidad para cubrir posibles dificultades derivadas de créditos dudosos, así como una cobertura adicional ante posibles depreciaciones en el valor de los activos inmobiliarios por valor de 399 millones de euros.

45.188
Valor en millones de euros de los depósitos de clientes de Novacaixagalicia, mientras que el crédito a la clientela neto se sitúa en 53.638 millones de euros. De este modo, como indica la propia entidad en un comunicado, los depósitos de clientes financien el 84 por ciento del crédito.

Fuente: http://www.elcorreogallego.es

Juan Piquer, nuevo presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad de Valencia

Juan José Piquer ha sido elegido presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (Coapiv) en sustitución de Ángel Sánchez quien ha desempeñado el cargo los últimos cuatro años.

Arquitecto técnico colegiado lleva más de 15 años trabajando como agente de la propiedad inmobiliaria y cuenta con una importante trayectoria profesional en el sector de la arquitectura.

Como principal reto, el nuevo presidente se plantea aumentar el número de colegiados y prestar un servicio sin competencia a todo aquel profesional inmobiliario que desee desarrollar una actividad de prestigio en el sector.

Este año se cumplirán 60 años de la fundación del colegio y desde entonces y hasta la actualidad ha sobrevivido a numerosas crisis, saliendo reforzado de las mismas. Piquer confía en los profesionales del sector para remontar el bache del sector inmobiliario en el que los agentes de la propiedad juegan un papel importante y aportan seguridad.

Fuente: http://www.lasprovincias.es

Los bancos ofrecen hipotecas más baratas sólo para dar salida a sus pisos

Conseguir una hipoteca en 2011 es más difícil y caro que hace un año. Ahora, las entidades están mucho más interesadas en captar capital que en prestarlo y, por eso, conceden menos préstamos y en peores condiciones. Con una excepción, cuando intentan vendernos alguna de las viviendas que tienen en cartera. Entonces, todo son facilidades.

Conseguir una hipoteca en 2011 es más difícil y caro que hace un año. Ahora, las entidades están mucho más interesadas en captar capital que en prestarlo y, en consecuencia, conceden menos préstamos y en peores condiciones: intereses más altos, comisiones más caras, mayores requisitos…

Con una excepción, cuando intentan vendernos alguna de las viviendas que tienen en cartera. Entonces, todo son facilidades.

Según los datos de HelpMyCash.com, la gran cantidad de embargos llevados a cabo en los últimos meses ha aumentado tanto la cartera de pisos propiedad de los bancos que las entidades se ven obligadas a ofrecer muy buenas condiciones de financiación para poder darles salida.

Comprar uno de estas vivienda propiedad del banco puede ofrecernos las siguientes ventajas:

· Financiación 100%: Permite acceder a la compra de vivienda sin tener ahorros.
· Largo plazo de amortización: Hasta 50 años en algunas entidades. Devolver el préstamo en más tiempo reduce hasta un 40% la cuota mensual.
· Reducción de costes: El interés ofrecido en estas hipotecas es más bajo que el de cualquier otra hipoteca ofrecida por la misma entidad.
· Tasación gratuita: Las entidades ya tienen sus inmuebles tasados, lo que supone un ahorro para el cliente de entre 200 y 400 euros.
· Flexibilidad en el pago: Aplazamiento de cuotas, carencia inicial, primeros meses gratis… son algunas de las facilidades ofrecidas.

Entre las desventajas destacan que no podremos escoger nuestra casa fuera de la oferta de pisos de la entidad, deberemos dar por buena la tasación ya hecha por el banco, y estaremos obligados a contratar productos vinculados, como seguros, tarjetas con gasto anual obligatorio, etc.

No obstante, este último escollo es común a casi todas las hipotecas, sea cual sea el inmueble que adquiramos. Por eso, ahora, conviene mirar con lupa tanto la casa que se compra, como la hipoteca que pedimos.

Fuente: http://noticias.lainformacion.com

encinar: "la vivienda se ha mantenido sobre 3 dogmas y dos ya están rotos"

la crisis inmobiliaria está provocando una caída del precio de la vivienda pero también de mitos y falsas creencias que durante décadas y varias generaciones sostuvieron el mercado inmobiliario español. en este sentido, fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com [empresa editora de este portal], explica en una entrevista en telemadrid que “había 3 dogmas de fe en el sector inmobiliario y ya se han roto dos: el precio de la vivienda no puede bajar y alquilar es tirar el dinero"

encinar cree que en 2011 se deshará el tercer dogma, que según este experto consiste en “no voy a vender mi piso por debajo de lo que pagué por él”. en su opinión, esto es algo que inevitablemente ya está ocurriendo y que podría aumentar en los próximos meses

encinar destacó en la entrevista en informativos de telemadrid que hoy día el precio de la vivienda usada se sitúa ya en niveles de 2005 y que "todos los que compraron en años siguientes y quieran vender su piso es posible que tengan que hacerlo por debajo de lo que pagaron por él, y por debajo del montante actual de su hipoteca”. como la mayoría de las personas compraron su vivienda para vivir, este problema sólo ha afectado de facto en los últimos años a los que tuvieron prisa por vender, es decir, inversores buscando unas rápidas plusvalías que vieron cómo dicho negocio que tanto les enriqueció durante años atrás se les venía abajo

sin embargo, tras cinco años ya hay propietarios que necesitan cambiar de casa por motivos personales -aumento de la familia, cambio de trabajo o de las circunstancias de su vida- y que tendrán que afrontar este problema reservado hasta ahora sólo a los oportunistas

vuelta al sentido común

el responsable de estudios de idealista.com señala que "el mercado inmobiliario sigue en su proceso de racionalización y vuelta al sentido común tras el calentón de los últimos 10 años, que ya se está asumiendo por toda la sociedad". encinar subraya que en 2010 se relajó la caída de precios que se había iniciado en 2008 “sobre todo por las medidas de contención al desplome que puso el gobierno, en julio con la subida del iva y en diciembre con el fin de la desgravación fiscal para miles de compradores”

pero esta pausa que durante el primer semestre de 2010 hizo que las caídas se ralentizasen no pudo mantenerse durante la segunda parte del año, cuando los precios han vuelto a coger velocidad a la baja. para 2011 encinar considera que "el precio de la vivienda va a seguir bajando" ya que los propietarios van a seguir pidiendo menos dinero por su vivienda. en este sentido, encinar añadió que "los pisos siguen por encima de lo que puede pagar la gente por lo que queda espacio para bajadas adicionales"

también explica como la vivienda alcanzó precios muy elevados en los años del boom porque contaban con el apoyo adicional de las cómodas hipotecas que ofrecían los bancos, que hicieron de "trampolín" para que la gente pudiera pagar aquellos precios. "ahora los bancos están siendo más conservadores y rigurosos en la concesión de hipotecas" y han retirado ese trampolín por lo que para muchos compradores va ser difícil llegar a pagar los precios que piden los vendedores, que tendrán que adaptarse al poder adquisitivo de los compradores, si quieren vender

en opinión de encinar, "durante los próximos años los bancos van a ser los reguladores de los precios de la vivienda en españa", ya que además de por la hipoteca, "con sus propios pisos van a ser reponedores de casas en muchas zonas a precios cada vez más baratos". "donde haya pisos de bancos, el último que va a vender es el particular", siempre que se agarre a niveles psicológicos de precios y no se adapte al mercado, explica el responsable de estudios de idealista.com

"las operaciones se producen cuando el vendedor baja el precio", añade encinar, que finaliza señalando que "2011 va ser el año en el que sólo harán negocio los compradores audaces y valientes y los vendedores conscientes de que tienen que ajustar mucho su precio"

Fuente: http://www.idealista.com

Las cajas de ahorro y sus excesos inmobiliarios

Desde que comenzó la crisis financiera, nuestros políticos, banqueros y funcionarios se han jactado de la fuerza relativa del sistema bancario español en comparación con los del Reino Unido, EE.UU. y Alemania. Aunque hay cierto paralelismo entre los problemas que han afectado a las Cajas de Ahorro y los que provocaron la caída de los bancos de Irlanda, también existen diferencias importantes.

Los problemas se derivan de una expansión agresiva en el inmobiliario y la construcción cuando el mercado estaba boyante, seguido de pérdidas importantes, cuando los préstamos fueron mal.

Muchas Cajas de Ahorro prestaron en abundancia a promotores inmobiliarios, constructores y familias compradoras de vivienda, en los años que precedieron a la colisión, lo que les permitió duplicar e incluso triplicar sus balances, durante los años del boom inmobiliario.

Desde entonces, los precios de los inmuebles han caído, algunos deudores se han declarado en bancarrota, y los préstamos de dudoso cobro se han disparado, dejando a muchas de estas Cajas con una necesidad apremiante de capital fresco.

El sistema es probable que se asiente en un millón de viviendas que necesitan ser vendidas y parte de ellas están en el balance de estas entidades. Según el Banco de España, la "exposición potencial de bancos y cajas de ahorro a la construcción e inmobiliario se situó en 180.000 millones de euros, a mediados de 2010.

Pero los males de las Cajas son vistos como una amenaza menor para España, que la que supusieron los bancos irlandeses para Irlanda, debido, en gran medida al tamaño relativo de sus economías.

Los analistas señalan que la cantidad necesaria para rescatar a las Cajas, podrían ser inferior a 90.000 millones de euros en un escenario de estrés, que representan menos del 10 por ciento del PIB español, mientras que en Irlanda se necesita alrededor del 30 por ciento de su PIB.

Además, los tres mayores entidades financieras españolas, Santander, BBVA y La Caixa están en buena forma comparativamente. Por el contrario, los tres mayores bancos irlandeses están total o parcialmente nacionalizados y uno se encuentra en liquidación.

Esta situación ha dado lugar a que el Gobierno haya decidido limpiar las Cajas con urgencia. Y los planes de recapitalización van mucho más allá de los de la reestructuración en la que ya se embarcó y son el preludio de lo que queda por venir.
Por ahora, los mercados han cerrado a cal y canto el acceso a la financiación de las cajas y amenazan con estrangular al sector si el horizonte no se despeja una vez vaya avanzando el calendario de vencimientos de la deuda. La solución para acabar con las dudas pasa por una segunda ronda de recapitalizaciones con dinero público, para después buscar inversores que entren en el capital de las cajas. Esos inversores ya existen: fondos especializados de Reino Unido, Estados Unidos, Oriente Medio y China se han interesado por el sector español y sus activos, eso sí a precios de saldo.

A pesar de todas las incertidumbres acerca de su regulación y sobre el impacto del pinchazo inmobiliario y de la crisis española en las cuentas de resultados de las cajas, las consultoras y los bancos de inversión, que habitualmente colocan los activos de las entidades financieras en el mercado, han recibido acercamientos por parte de inversores especializados interesados en las cajas españolas. Se trata de fondos de capital riesgo especializados en el sector financiero, además de otras instituciones de inversión de países emergentes, atraídos tanto por las redes de oficinas como por activos, su cartera de participadas o las actividades de banca y seguros.

Las estimaciones sobre el dinero que necesitan abren un enorme abanico que va de los 10.000 a los 90.000 millones de euros para afianzar su solvencia, a la vista de lo que exige el mercado. El Estado ha inyectado ya algo más de 11.000 millones, aunque el FROB puede llegar a 99.000 millones.

En condiciones de tensión, el deterioro de los activos del conjunto del sistema financiero español podría superar los 200.000 millones de euros. Para hacer frente a ese desgaste las entidades cuentan con provisiones específicas y genéricas, el dinero que los bancos reservan para hacer frente a la morosidad, por ejemplo, realizadas contra su cuenta de resultados. Además, en las fusiones de cajas se han realizado saneamientos contra el patrimonio por importe de 26.000 millones. A eso se suma el margen de explotación que siga generando el negocio. Y, si se ve que con eso no basta para mantener un elevado nivel de solvencia, serán necesarias recapitalizaciones.

Lo importante es evitar una situación como la de Irlanda que el apoyo a la banca disparó el déficit público y acabó abocando al país al borde de la insolvencia. Para ello, el Banco de España y el Ejecutivo consideran indispensable que las cajas vuelvan a financiarse en los mercados y desean que consigan inversores privados que aporten colchones de capital. Eso parece muy improbable en este momento, al menos a precios normales.

El Ejecutivo y el Banco de España presionan para que las cajas muestren una mayor transparencia, apuntalen su solvencia y aceleren la reestructuración para poner de manifiesto la despolitización de sus órganos de gobierno. "Cuando la percepción de la realidad es mucho peor que la realidad misma, la mejor reacción posible es explicarlo con el mayor detalle", dijo el gobernador del Banco de España.

El Banco de España está empeñado en la recapitalización rápida: ahora mismo eso solo es posible con dinero público. Pero hay un problema: elevar el core capital al ocho por ciento pone en el disparadero a buena parte de los bancos medianos cotizados y dejaría fuera de los límites de la solvencia a bastantes entidades.

Fuente: http://www.realestatepress.es

El fin de la deducción por compra obliga a dedicar un 6,3% más del salario al pago del piso

La limitación de la deducción tiene carácter general, aunque algunas autonomías han decidido mantenerla en su territorio, como Madrid, Navarra y País Vasco.

Las familias con rentas superiores a 24.000 euros que compren una vivienda para uso habitual a partir de este año tendrán que dedicar un 6,3% más de su salario al pago de la hipoteca por la eliminación de la deducción por compra para equiparar la fiscalidad de la propiedad y el alquiler, según datos del Banco de España.

Con datos correspondientes al cuarto trimestre de 2010, el esfuerzo teórico contando con la deducción alcanzó de media el 26,8% del salario, mientras que, sin el efecto de este beneficio fiscal, este porcentaje se elevó hasta el 33,1%, casi un tercio de las rentas.

Este incremento del coste en el pago de la vivienda será soportado íntegramente por aquellas familias con ingresos superiores a los 24.107,20 euros, para los que la deducción desaparecerá totalmente.

Entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros de base imponible se aplicará una reducción gradual de forma lineal, con lo que el esfuerzo salarial también se incrementará paulatinamente.

Sin embargo, cuando la base imponible sea inferior a los 17.707,20 euros, se mantendrá la deducción en cuota del 15% de las cantidades pagadas en un año, con un límite de 9.040 euros al año.

La limitación de la deducción tiene carácter general, aunque algunas autonomías han decidido mantenerla en su territorio, como Madrid, Navarra y País Vasco, y el cambio no afecta a los contribuyentes que en la actualidad se están aplicando la deducción por vivienda, independientemente de su nivel de renta.

Los cálculos realizados por el Ministerio de Economía y Hacienda señalan que esta modificación fiscal afectará a alrededor de 323.000 contribuyentes.


LAS FAMILIAS GASTAN, EL ESTADO AHORRA

Pero mientras las familias dedican mayor parte del sueldo a la compra de vivienda, el Estado logrará ahorrar alrededor de 200 millones de euros en 2011, según las previsiones del Gobierno.

Estas modificaciones fiscales van en la línea de orientación de las políticas de vivienda del Gobierno, que persiguen aumentar el peso del mercado del alquiler y equipararlo al de compraventa de viviendas.

Fuente: http://www.diariodenavarra.es

¿Qué es el "stock" de viviendas?

Según la RAE, el "stock" es "la cantidad de mercancías que se tienen en depósito"...y luego define "mercancía" como "cosa mueble que se hace objeto de trato o venta"... Así que ya estamos dejando de utilizar la palabra "stock" para hablar de vivienda...salvo que alguien me explique cómo se mueve una vivienda de Seseña al centro de Madrid...

Propongo emplear la palabra "inventario", definido como el "asiento de los bienes y demás cosas pertenecientes a una persona o comunidad, hecho con orden y precisión".

Pues bien, cada vez que hablamos del inventario de vivienda creo que entre todos colaboramos a confundir al mercado un poco más...¿Qué es una vivienda nueva? ¿Una casa que se ha terminado este año?¿O es una casa que se terminó en el año 2003 y no se ha utilizado nunca? ¿Por qué mezclamos la viviendas situadas en zonas residenciales, destinadas a la primera vivienda (con dotaciones, colegios, accesos), con las viviendas terminadas destinadas a la segunda residencia, ya sea costa o montaña? ¿No es vivienda nueva la comprada por un inversor hoy y puesta en el mercado mañana? ¿No debería compararse el número de viviendas con la capacidad histórica de absorción del municipio?...

Es importante poner apellidos a las estimaciones que hagamos. De lo contrario corremos el riesgo de trasladar confusión al mercado. Los precios medios pueden bajar y la actividad puede aumentar: cuando entendamos esto, quizás los análisis serán más objetivos... y útiles.

Fuente: http://www.expansion.com

Los precios de la vivienda podrían caer hasta 2015 o 2016

¿Ha terminado el ajuste del mercado inmobiliario español? ¿Hasta cuándo seguirán bajando los precios? Mientras el Gobierno proclama que es un buen momento para comprarse una vivienda, el experto del sector inmobiliario Borja Mateo piensa todo lo contrario. En su opinión, todavía queda alrededor de un lustro de rebajas.

Mateo ha presentado esta mañana su libro La verdad sobre el mercado inmobiliario español, en un encuentro digital con los lectores de elEconomista.es/Ecodiario.es.

En su opinión, los precios de la vivienda continuarán descendiendo por lo menos hasta 2014, tal vez 2015-2016. ¿Cuánto les queda de recorrido? A su juicio, deben descender aún entre un 48 y un 55% de media para alcanzar su valor objetivo. Será un recorte adicional al que acumulan desde 2006, que fija en el entorno del 32%. En las grandes ciudades como Madrid o Barcelona los descuentos rondarán el 30-35%.

Entre las razones que justifican el descenso de precios, Borja Mateo apunta a las próximas subidas de tipos, que mermarán la demanda inmobiliaria. A ello se suma la necesidad de reducir el notable stock de pisos en venta. Según sus cálculos, en España hay 3,1 millones de pisos vacíos, de los cuales, entre 620.000 y 720.000 son viviendas de segunda mano en venta y 800.000-900.000 de primera mano. Teniendo en cuenta que la demanda se sitúa en torno a los 200.000 pisos al año, Mateo opina que quedan unos cuantos ejercicios para que se absorba todo el excedente.

Activos en manos de las entidades financieras
El experto inmobiliario piensa que bancos y cajas españolas tienen en su cartera entre 600.000 y 900.000 pisos. Mateo espera que estas entidades empiecen a vender las viviendas con descuentos del 30% en cuanto el Banco de España les obligue a provisionar lo que tendrían que haber provisionado hace tres años. Los bancos venderán por debajo de la hipoteca irremediablemente ya que en muchos casos están muy por encima de lo que el mercado paga ahora, opina.

Respecto al alza de la inflación, Mateo piensa que no se trasladará a la vivienda ya la oferta es enorme comparada con la demanda y la pirámide de población está cuasi invertida, sentencia.

Fuente: http://www.eleconomista.es

Futuros hogares en lista de espera

El mercado inmobiliario español dispone de 565.000 pisos terminados sin vender, de ellos, 44.000 en Castilla y León.

El mercado inmobiliario todavía presenta nubes y claros. El ingente 'stock' de viviendas nuevas terminadas sin vender, más de 565.000 unidades en toda España, de ellas más de 44.000 en Castilla y León, ha formado un gigantesco cuello de botella que impide al sector salir de la crisis. La fiebre constructora y promotora provocó que entre 2005 y 2008 se construyeran en España un 62% de viviendas más que las que se vendieron en ese mismo periodo. Según los datos del Anuario Estadístico del Sector Inmobiliario 2010 elaborado por la consultora Rodríguez de Acuña, en la actualidad hay en el mercado español 290.000 viviendas en construcción en diferentes fases y lo que es más dramático, unas 358.000 viviendas paradas. Peor lo tienen el millón largo de casas que, teniendo todos los permisos urbanísticos en regla, no han podido iniciarse por falta de financiación. Castilla y León es la sexta comunidad española con mayor número de viviendas terminadas sin vender. Destacan, sobre todo, los casos de las provincias de León -con más de 9.200- y la de Valladolid -con más de 8.900 viviendas-. El 59% de las personas de entre 25 y 45 años ha comprado la vivienda en la que vive frente al 21% del alquiler y el 10,9% de la autopromoción. Mientras, las grandes inmobiliarias españolas han visto reducir su deuda desde los 8.340 millones de euros de 2008 a unos 1.200 millones en 2010.

El sector inmobiliario quiere comenzar a poner ladrillos, aunque lo tendrá difícil por el momento. La losa que supone disponer en la actualidad de un 'stock' de 565.000 viviendas terminadas y listas para su venta impide conseguir nueva financiación y reiniciar muchas de las promociones que se han quedado a medio camino con la crisis del sector. Según el estudio de Rodríguez Acuña, que lleva más de 15 años analizando el sector inmobiliario español en todas sus comunidades autónomas, actualmente existirían unas 290.000 viviendas en construcción en España con lo que el total de viviendas terminadas pero no vendidas y las que pueden estar listas para su venta en pocos meses superaría las 855.000 unidades. Una cifra imposible de digerir por el actual mercado inmobiliario español, tanto por la situación laboral como sobre todo por la escasez de crédito hipotecario ante el temor de los bancos al incremento de la morosidad.

En Castilla y León. Según las estadísticas de la Secretaría de Estado de Vivienda, adscrita al Ministerio de Fomento, en Castilla y León existen en la actualidad en torno a 1.695.000 viviendas, de las que más de 983.000 son utilizadas como vivienda principal y el resto, en torno a las 711.000, como segunda residencia. Castilla y León es la sexta comunidad española en número de viviendas terminadas que esperan comprador. Por provincias, entre León y Valladolid acumulan más de 18.000 de estas viviendas. Le siguen en volumen de viviendas terminadas pendientes de su venta las provincias de Salamanca y Burgos con 6.000 y 5.500 unidades respectivamente. La provincia de Zamora dispone de 3.500 viviendas terminadas sin vender. Actualmente habría 1.754 viviendas nuevas sin vender por cada 100.000 habitantes, aunque en los últimos 18 meses se ha moderado de forma significativa este número por debajo del 10% mensual.

Sin vender. Por regiones, la Comunidad Valenciana acumula cerca de 120.000 viviendas sin vender, seguida de Andalucía con 115.000, Cataluña con 107.000, Castilla-La Mancha con 54.000 y la Comunidad de Madrid con algo más de 53.000. En el caso de Castilla y León, la provincia de Segovia ha sido de las que más ha visto crecer su 'stock' de viviendas sin vender por el efecto arrastre de clientes de la Comunidad de Madrid, al igual que ha ocurrido en otras provincias como Guadalajara y Toledo. Una buena parte de este gigantesca acumulación de viviendas sin vender es propiedad legal en la actualidad de bancos y cajas de ahorros, que han tenido que hacerse cargo de ellas al ejecutar los impagos de sus propietarios individuales, o de las promotoras inmobiliarias a las que financiaron la obra.

Financiación. Prueba de la magnitud del problema que representa el volumen de viviendas sin comprador es que actualmente hay 358.000 viviendas paradas, en unos casos por falta de interesados y en la mayoría de los casos por no conseguir la financiación bancaria necesaria para su financiación. Según reconocen los expertos del sector inmobiliario, una parte importante de esta cartera de pisos parados no volverá a ponerse en marcha hasta dentro de varios años, al encontrarse sus promotores y empresas constructoras en concurso de acreedores o ya desaparecidas.
Demografía. Según el Anuario del Sector Inmobiliario 2010 la futura demanda de viviendas que pueda dar salida al 'stock' existente dependerá de diferentes factores. Entre ellos, la mejora de la situación económica y el empleo, el aumento de la concesión de créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras pero también de un factor esencial fuera de la coyuntura económica, la demografía. Según las estadísticas, el principal grupo demandante de vivienda es el comprendido entre los 25 y los 35 años, de los que solo el 59% poseen actualmente una vivienda en propiedad.

Las predicciones demográficas apuntan a que este grupo de edad se reduciría casi el 30% de aquí al año 2019. Así las cosas, los expertos consideran que la demanda anual de viviendas en España se situará en torno a las 200.000 unidades una vez que remonte la economía, cifra similar a la de otros países europeos con nuestra población y cuatro veces menos a la de los años del 'boom' inmobiliario.

Suelo edificable. Las que parecen tenerlo muy complicado en el corto plazo son el millón de viviendas no iniciadas que disponen de proyectos urbanísticos en regla para comenzar a construirse. Gran parte de ellas pertenecía a las 23.000 promotoras inmobiliarias que han quebrado en España en los últimos cuatro años, según los datos del Anuario del Sector Inmobiliario 2010. Actualmente existirían terrenos edificables con capacidad para construir en torno a los 2,8 millones de viviendas, de los que la mitad nunca llegará a ver la luz. La crisis también ha afectado a la demanda de compra de segundas residencias por parte de turistas de la UE, sobre todo de alemanes, ingleses y franceses, en torno a las 40.000 unidades al año.

Fuente: http://www.nortecastilla.es

La Comunidad de Madrid lidera la reactivación del mercado inmobiliario por el incremento de las compraventas

La Comunidad de Madrid lidera la reactivación del mercado inmobiliario en España al situarse en el 2010 por encima de la media nacional en lo que al incremento de compraventas se refiere. Así, si el conjunto del país registró una subida del número de operaciones del 7,5% con respecto a 2009, la región alcanzó el 20,6% de incremento en ese mismo periodo de tiempo.

En la región madrileña se efectuaron 56.011 compraventas de enero a noviembre del pasado año, el 15% del total registrado en España, según los últimos datos hechos públicos por el Instituto Nacional de Estadística. Del informe del INE también se extrae que sólo el País Vasco, con el 24% de incremento, supera los registros marcados por la Comunidad de Madrid. Después de la madrileña, la siguiente región con mayor incremento es Baleares (10,1%), mientras que Andalucía decrece un 11,2%.

La progresiva, aunque aún lenta, recuperación del sector liderada por Madrid se constata también con los datos de concesión de hipotecas. Mientras que en España ha descendido el número en un 5,4%, en la Comunidad de Madrid se firmaron un 6,6% más de hipotecas en los 10 primeros meses de 2010.

Pese a estos buenos datos anuales, también se ha constado que en los meses posteriores al verano, especialmente en octubre y noviembre, la reactivación del mercado inmobiliario en la región ha desacelerado ligeramente, coincidiendo con la decisión del Gobierno central de subir el IVA. La eliminación de la deducción por vivienda habitual a rentas superiores a 24.000 impuesta por el Ejecutivo central pueda afectar también al mercado, aunque para apuntalar la recuperación en Madrid el Gobierno regional va a mantener su porcentaje de la deducción para todas las rentas.

Fuente: http://www.noticiasdemadrid.es

La vivienda en Granada vuelve a los precios previos a la burbuja inmobiliaria

El coste del metro cuadrado en la provincia de Granada se retrotrae al del primer trimestre de 2006 y toca fondo · Los pisos de segunda mano se desploman con el precio más bajo de los últimos cinco años.

Hubo un tiempo -ahora parece a años luz, pero lo hubo- en el que, cuando se preguntaba a los expertos sobre el precio de la vivienda, la respuesta era que el mero hecho de que no subiera el coste del metro cuadrado ya era una victoria. Se contestaba por parte de empresarios que el mantenimiento del precio de la vivienda era en sí una buena noticia, porque, acostumbrados a las continuas escaladas del ladrillo, el futuro comprador podía considerarse afortunado por pagar lo que hace unos meses costaba la propiedad que estaba comprando. Pero eso ha cambiado. Ahora, cada dato sobre el mercado inmobiliario es un jarro de agua fría sobre el sector que hace no mucho se frotaba las manos. La estadística sobre el Índice General de Precios elaborado por la Dirección General de Vivienda del Ministerio de Fomento podría ser, en ese caso, el cubito de hielo en la espalda de la construcción. El precio del metro cuadrado ha marcado un mínimo en la provincia en los últimos cinco años. Hay que remontarse al primer trimestre de 2006, cuando la burbuja inmobiliaria estaba convirtiéndose en una metáfora recurrente, para encontrar una tasa tan baja para el coste de la vivienda en Granada.

Por aquel entonces, hace más de cinco años, el coste del metro cuadrado se situó en 1.296,2 euros. Desde ese momento -y desde que se cuantifica el dato en Vivienda, comienzos de 2005- el precio de las casas no había hecho más que crecer. Todos los indicadores se disparaban, las hipotecas se firmaban alegremente sin mayores problemas y ese hipotético aumento de la demanda lograba una escalada efímera en el coste del ladrillo. Desde el primer trimestre de 2006, según la ahora Secretaría de Estado de Vivienda, anteriormente conocida como Ministerio de Vivienda, el precio del metro cuadrado fue creciendo paulatinamente durante los trimestre siguientes hasta alcanzar su techo en la provincia en el segundo trimestre de 2008, cuando el metro cuadrado de vivienda libre se cotizaba a 1.527 euros. Pero, a partir de ese momento, comenzó un declive que se acentúa mes a mes.

Ya 2009, con el frenazo en seco dejando secuelas en las cervicales de los constructores y en las plantillas de sus empresas, el precio de la vivienda bajó hasta los 1.352 euros, doscientos menos que cuando el mercado estaba en plena euforia. Y durante el año pasado, el sector ha ido dando pequeños bandazos, pero nunca recuperando los 1.400 euros por el metro cuadrado de piso. Así, tras comenzar 2010 con 1.336 euros por el metro cuadrado en Granada, los dos trimestres siguientes registraron leves subidas que llegaron hasta los 1.355 euros a finales del tercer trimestre. Pero el cuarto ha vuelto a dar al traste con esa evolución, marcando un descenso del 1,8% respecto al trimestre anterior y un 1,5% menos si se comparaba con un año antes. Y así, sucesivamente.

Todo ello, a pesar de que la vivienda nueva tiene todavía un precio prohibitivo, ya que cerró el último trimestre del año pasado con un coste de 1.421 euros el metro cuadrado. Sigue siendo alto, aunque su precio descendió, según Vivienda, un 2,6% respecto al mismo trimestre del año anterior y casi un 3% si se compara el dato con los tres meses anteriores. Pero teniendo en cuenta que 2010 comenzó con una tasa de 1.390 euros por metro cuadrado de casa, el cierre del año en ese sector del mercado no terminó del todo mal.

Sí lo hizo en lo que se está convirtiendo en el lastre del mercado inmobiliaria, la vivienda usada con más de dos años de antigüedad. En ese caso, en el tercer trimestre del año pasado se marcaron los 1.273 euros por metro cuadrado, lastrando la estadística general y marcando de nuevo un hito en el último lustro. En ese caso, según la estadística de la Secretaría de Estado, el precio se habría rebajado un 1% durante los últimos doce meses y un 1,4% al final de 2010, pero el dato es más significativo que eso. De hecho, hay que remontarse hasta el último trimestre de 2005 para poder encontrar un dato más bajo en cuanto al precio del metro cuadrado. Por aquel entonces, la vivienda usada tenía un coste de 1.255 euros por cada metro cuadrado. Su máximo en la serie de datos de Vivienda, se alcanzó en el tercer trimestre de 2007, cuando se lograron los 1.438 euros el metro cuadrado. Pero, al igual que en el índice general, a partir de ahí comenzó el declive en la estadística.

Fuente: http://www.granadahoy.com

-Duero tiene 8.800 millones de riesgo inmobiliario

Una vez completado el encaje de bolillos del reparto de sedes y competencias entre Salamanca y León, y tras ejecutar casi al 100% su plan de reestructuración, los directivos de Caja España-Duero se aplicaron el viernes en detallar las inversiones inmobiliarias de la entidad.

La gran caja de Castilla y León tiene una exposición a este tipo de activos cercana a los 8.800 millones de euros. De esta cantidad, 8.067 millones corresponden a créditos a promotores y constructoras. Además, suma 774 millones de euros en pisos, promociones y suelo adjudicado o comprado. A pesar de lo abultado de la cifra, el director general de la entidad, Lucas Hernández, explicó que esta cartera de activos potencialmente problemáticos se encuentra "ampliamente cubierta". Los créditos inmobiliarios con riesgo de impago (dudosos y subestándar), que suman cerca de 4.000 millones de euros, están provisionados en un 33,8%. Respecto a los activos inmobiliarios adjudicados y comprados, un 49% son viviendas y otro 24% suelo urbanizado.

Preguntado por los cambios que prepara el Gobierno para el sector, el nuevo presidente del grupo, Evaristo del Canto, aseguró desconocerlos y argumentó que, dada "la holgada posición de liquidez", no se plantean pedir más dinero al FROB. La caja ya recibió 525 millones en la primera oleada de ayudas. En su lugar opta por una emisión de deuda con aval del Estado ante la CNMV, al poder colocar aún hasta 1.274 millones de este tipo de títulos.

En 2010, nueva entidad obtuvo un beneficio de 48 millones de euros, frente a los 45 millones que anotaron juntas las dos cajas en 2009. Su mora llega al 9,38%.

Fuente: http://www.cincodias.com

Fitch: El precio de la vivienda en España caerá hasta un 15% en 2011

El precio en el mercado inmobiliario descenderá entre un 10% y un 15% este año, según la agencia de calificación Fith.

La agencia de calificación basa sus previsiones en varias cuestiones. Primero, en que todavía hay un exceso de oferta. Hoy mismo publica Expansión en que 14 comunidades españolas el stock de viviendas nuevas sigue aumentando. Además, Fitch mantiene que las medidas de austeridad del Gobierno, el desempleo y la falta de confianza también influirán en el mercado inmobiliario.

Estas características hacen que el mercado inmobiliario español sea el menos atractivo de Europa junto al de Irlanda. Para este último, Fitch también prevé un ajuste en los precios de entre el 10 y el 15%. En su caso, achaca el recorte de precios a que también adolece de un exceso de oferta impulsado además porque los bancos han puesto a la venta más activos inmobiliarios para tratar de recuperarse. Irlanda también cuenta con dos ingredientes conocidos para España: un alto desempleo y la expectativa de un crecimiento lento.

Además, para estos países la agencia estima que el ajuste todavía durará dos años hasta llegar al mínimo por lo que espera que la caída de los precios continúe todavía en 2012.

A los ajustes de España e Irlanda, le seguirán los de Reino Unido y Portugal. Eso sí, ya a un ritmo menor, de entre un 5% y un 10%.

En el caso del mercado británico, Fitch explica que la oferta es ya más limitada, lo que amortiguará la caída de precios. Pero, al mismo tiempo, se sigue fomentando el alquiler y el precio sigue estando por encima de la tendencia a largo plazo.

Portugal, por su parte, cuenta con un panorama bastante negro: un bajo crecimiento y la posibilidad de volver a caer en recesión en 2011. Aun con todo, el ajuste en mercado luso será menor que en el español, porque la burbuja de precios se limita al año 2007.

Fitch también estima un pequeño recorte en los Países Bajos (0-5%) porque la burbuja de precios fue también menos abultada y la oferta de viviendas ya no es excesiva.

Finalmente, el informe destaca a Alemania, Bélgica y Francia como los mercados inmobiliarios donde el ajuste ya ha acabado y en los que habrá un estancamiento de los precios o incluso subidas (aunque no las especifica).

Previsiones para España
Ficht prevé que la economía española no crecerá más de un 0,5% en 2011. Una cifra muy lejana al 1,3% que recoge el cuadro macro del Gobierno (utilizado para la elaboración de los Presupuestos Generales del Estado de 2011).

El informe enmarca esta débil recuperación en un contexto de bajo consumo debido a que tras dos años con altos niveles de desempleo los españoles ya han agotado sus ahorros y su capacidad para gastar.

Fuente: http://www.expansion.com

El stock de pisos nuevos sin vender sigue creciendo en 14 autonomías

En los últimos 12 meses 34.112 inmuebles más engordaron el excedente de los promotores, que ya supera las 730.000 viviendas. La Comunidad Valenciana acapara el 44% del nuevo sobrante.

Un gran mar de ladrillos ahoga a los promotores y a las entidades financieras. El stock de inmuebles nuevos sin vender sigue engordando pese a la etapa de ajuste draconiano que vive el sector de la construcción residencial. En concreto, 34.112 pisos pasaron a formar parte de ese gran excedente de casas a estrenar en los últimos 12 meses computados por la estadística oficial del Ministerio de Fomento. De esta forma, la cifra global de viviendas de los promotores que no encuentran dueño (desde 2004 a 2010) supera las 730.000.

Ni siquiera la recuperación de las ventas en los ocho primeros meses de 2010 –por el nuevo IVA de los pisos (que pasó en julio del 7% al 8%) y por el fin de la desgravación fiscal para rentas medias y altas– ha podido revertir la tendencia al alza del stock. El ministro de Fomento, José Blanco, se ha propuesto acabar con esta lacra proponiendo vender en el extranjero los inmuebles que no logran comprador en España. Se trata de una idea novedosa –nunca antes el Estado había intermediado así–, pero que difícilmente atajará el problema.

No en vano, lejos de descender, entre noviembre de 2009 y octubre de 2010 (último mes con datos oficiales), 14 autonomías engordaron el excedente de pisos de sus promotores. Se lleva la palma la Comunidad Valenciana, que aumentó su sobrante de ladrillo en nada menos que 15.142 viviendas. Es decir, el 44,38% del total de los últimos 12 meses. Le siguió, muy de lejos, Galicia, cuyo stock aumentó en 4.462 inmuebles, el 13% de los nuevos pisos fantasma. Tras ellos, Andalucía (2.962 casas, el 8,7%) y Aragón (2.866, el 8,4%).

Sólo tres autonomías han comenzado a drenar el exceso de casas en los últimos cuatro trimestres. En primer lugar, Cataluña, que ha barrido 2.675 inmuebles de su parque sobrante . Tras este importante avance se sitúan las leves mejorías de Navarra (cuyo excedente se redujo en 448 viviendas) y las Islas Baleares (-247). El stock de estas tres regiones adelgazó en 3.370 unidades, mientras el de las 14 restantes engordó en 37.482.

Enladrillamiento financiero“Para que se vuelva a dar cierto grado de actividad en el sector y se aminore la sangría de desempleados es necesario que se drene el stock antes que nada”, asegura Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario. “Además, el excedente cada vez está más en manos de las entidades financieras, cuyas políticas de puesta en el mercado no responden a la lógica inmobiliaria, sino a la financiera, lo que distorsiona el mercado”, agrega.

Otros expertos, como el catedrático de economía de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo, opinan que gran parte del stock actual se va a quedar obsoleto y fuera del mercado cuando salgan al mercado los inmuebles que se construyen actualmente sobre suelos muy baratos, ya que estos pisos se venderán a unos precios tan competitivos que no podrán ser igualados por las rebajas de los pisos antiguos.

Atonía del mercado
Los 34.112 pisos que han engrosado ese parque de viviendas de difícil venta en los últimos 12 meses suponen, pese a todo, una cifra mucho más baja que las de años anteriores. La principal causa de que el stock aumente es que se terminan más viviendas de las que se venden –de primera mano–, y los inmuebles que se finalizan se empezaron a construir dos años antes, de media. Por ejemplo, el año en que se creó más stock (más de 200.000 pisos) fue 2008, ya que se finalizaron 524.378 inmuebles iniciados en 2006, en pleno pico de la burbuja; a la par, se vendieron pocas casas, puesto que el sector ya se encontraba en plena crisis.

Fuente: http://www.expansion.com

La OCDE pide más flexibilidad y menos ayudas fiscales a la vivienda

El organismo critica que "políticas mal diseñadas" y un mercado hipotecario desregulado han multiplicado la volatilidad en los precios.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) considera que para superar la crisis inmobiliaria hay que flexibilizar los trámites administrativos a la edificación, cambiar el sistema impositivo y eliminar los incentivos fiscales a la compra. Junto a ello, también insta a facilitar el acceso a la vivienda social y mejorar el mercado del alquiler con vistas a fomentar la movilidad laboral, tal y como afirma en un informe sobre la situación del mercado residencial hecho público hoy.

Según añade el director de este organismo, Ángel Gurria, tras las "políticas mal diseñadas" de vivienda adoptadas por los países de la OCDE en el pasado, que según recuerda han agravado los efectos de la crisis financiera internacional, ha llegado la hora de que la vivienda ayude a recuperar la confianza en los sectores financieros y el desarrollo de un modelo de crecimiento sostenible. En caso contrario, advierte, podría ralentizar la recuperación.

Entre estos países, la OCDE sitúa a España entre el grupo de Estados que, por culpa de "la época del crédito fácil dominante en las últimas dos décadas ha disparado la volatilidad en los precios de la vivienda". Por su culpa, los pisos se han encarecido hasta en un 90%, añade antes de enumerar los países en los que este fenómeno, además de en España, ha sido más destacado: Australia, Bélgica, Finlandia, Irlanda, Holanda, Nueva Zelanda, Noruega y Reino Unido.

Además, en opinión del conocido como Club de los países desarrollados, "la desregulación e innovación en los mercados hipotecarios, junto a una inadecuada supervisión, han contribuido a una significante relajación en los criterios de calidad para prestar dinero". Este hecho ha derivado, añade, en un aumento de los impagos a medida que ha avanzado la crisis. Por ello, cree que futuras modificaciones en los mercados hipotecarios deberían estar relacionadas con una vigilancia regulatoria más estrecha y una regulación prudencial.

El informe sostiene que las políticas de vivienda que han favorecido la propiedad frente al alquiler han reducido la movilidad tanto laboral como residencial, lo que a su vez "socava la recuperación del empleo", agrega. Para invertir esta tendencia, la OCDE recomienda reducir los costes para las familias con limitaciones financieras, así como un rediseño de "la estricta regulación" que, hoy por hoy, rige el mercado del alquiler.

En su informe, la institución también propone incrementar la capacidad de respuesta de la nueva oferta de vivienda a la demanda del mercado. Cree que los países deben evaluar de nuevo los procedimientos de licencias que limitan el inicio de nuevas vivienda y reconsiderar la regulación del suelo. "Una oferta más receptiva puede limitar la volatilidad de precios, sus incrementos excesivos y animar la movilidad laboral".

Además, apuesta por eliminar las políticas fiscales que favorecen la vivienda sobre otras inversiones, ya reducen los costes del préstamo; animan las inversiones excesivas, la especulación y la volatilidad de precios y limitan la movilidad. En su opinión, los impuestos a la propiedad deberían reflejar mejor el valor del mercado. Sobre este último apartado, hay que recordar que en el caso de España, el Gobierno ha suprimido el principal incentivo fiscal: la deducción a la compra para quienes tengan rentas superiores a los 24.000 euros, aunque algunas comunidades la mantienen en su tramo del IRPF.

Fuente: http://www.elpais.com

Vuelven las hipotecas con financiación al 100% para adquirir vivienda

Las cajas de ahorro han sido las primeras en desempolvar estos productos

La crisis económica y financiera había provocado que las hipotecas para la compra de una vivienda desaparecieran del mercado. Pero ahora han resurgido por la necesidad de las entidades de adelgazar su cartera de 'ladrillo'.

Hay que reconocer que no son muchas todavía las entidades que ofrezcan préstamos hipotecarios por el 100% de financiación para adquirir vivienda, pero existen después de un 2010 en el que estaban borradas del mapa. Helpmycash.com ha rastreado el mercado para Finanzas.com en busca de las mejores. “El ‘resurgir’ de estas hipotecas se ha producido a causa del gran stock de pisos acumulado por los bancos. La urgencia por dar salida a estas viviendas ha obligado a los bancos con inmobiliaria propia a ofrecer muy buenas condiciones de financiación”, explican desde el portal especializado en hipotecas.

Fuente: http://www.finanzas.com

El riesgo fiscal de comprar una ganga inmobiliaria

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compra de viviendas usadas, se calcula sobre el valor del inmueble, no sobre el precio que se haya pagado por él. Por eso, si hace una compra extraordinaria, el fisco le puede llamar la atención.

Para quien está pensando en comprar una vivienda, la primera recomendación que realizan los analistas es fijarse qué quiere comprar y, sobre todo, cuál sería el precio que constituiría una ganga realista. Cuando haga los cálculos de lo que le costará la operación, no olvide que, al precio del piso en cuestión, tendrá que sumar los gastos correspondientes y, sobre todo, los impuestos asociados a la operación. En el caso de la vivienda nueva, el IVA, más benévolo desde mediados del año pasado, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el caso de las viviendas de segunda mano, cuya normativa y recaudación corre a cargo de las comunidades autónomas y, en el País Vasco, de cada una de las diputaciones forales. Es en el momento de tributar por este último impuesto cuando puede resultar un problema haber comprado una ganga. O, más que un problema, una incomodidad.

La consejería de Hacienda de su comunidad autónoma le puede llamar al orden si considera que ha comprado una vivienda a un precio anormalmente bajo, si el valor sobre el que ha tributado es muy reducido. El objetivo de las administraciones es la lucha contra el dinero negro y la evasión de impuestos pero, en estos momentos, con un mercado inmobiliario cotizando claramente a la baja, con muchos vendedores particulares con problemas económicos y desesperados por deshacerse de sus viviendas, el objetivo de algunas autonomías parece meramente recaudatorio, sobre todo si tenemos en cuenta sus ingentes necesidades financieras. Pero tiene sentido la filosofía que aplican los gobiernos regionales: este impuesto, que asume el comprador, no se basa en el precio que ha pagado por el inmueble, sino en su valoración. Y el valor lo establece la propia comunidad autónoma, cada una de acuerdo con su propia metodología.

Dos argumentos en Madrid

En la Comunidad de Madrid, se tiene en cuenta la ubicación, la superficie, la antigüedad, la calidad de los materiales y, en función de esas variables, se han configurado 800 áreas inmobiliarias en la región. En general, según fuentes del gobierno autonómico, estas valoraciones suponen entre un 70 y un 85 % del precio de mercado. Si alguien tiene la fortuna de comprar por debajo de ese precio y paga el ITP de acuerdo con la cantidad que ha abonado, el fisco le llamará al orden. Sólo existen dos excepciones a esta norma. La primera es que el comprador haya tenido que realizar una gran reforma que justifique la fuerte rebaja. La segunda, que en el inmueble en cuestión haya un inquilino viviendo, o que esté ubicado en una zona muy ruidosa, o donde haya botellón... circunstancias todas ellas recogidas bajo la denominación de "inadecuación funcional" y que pueden justificar desviaciones a la baja del precio de hasta un 20 %. Pero el argumento de que ha encontrado un "chollo" no le eximirá de pagar el impuesto sobre el valor del inmueble y no sobre lo que ha pagado.

Aproximadamente un tercio de los contribuyentes que han comprado una vivienda en Madrid lo han hecho muy por debajo del valor mínimo que establecen las tablas de la comunidad. ¿Se debe a que estas tablas no se han adecuado a la coyuntura actual del mercado? "Llevamos tres años bajando las valoraciones", responden en la comunidad.

Cataluña y la tasación

El impuesto en Cataluña es un poco diferente. Allí, el valor mínimo de referencia se establece multiplicando el valor catastral por un coeficiente. La valoración resultante para cada inmueble en particular se compara con el precio por el que se ha escriturado y se tributa por la cantidad más alta. En caso de conflicto, el comprador puede alegar otra cifra: el 80 % de la tasación que ha realizado el banco para conceder la hipoteca. Ésa puede ser su única defensa.

En Andalucía, el cálculo del valor mínimo de referencia se realiza con el mismo método que en Cataluña. Fuentes de la consejería de Hacienda de la Junta de Andalucía reconocen que hay muchas operaciones que se cierran por debajo de esos niveles, aunque han observado que los contribuyentes afectados se defienden con la valoración bancaria. "Muchas veces, el litigio lo gana el contribuyente", afirman.

Pero la escritura no vale como argumento, porque muchas veces recoge precios irreales.

Fuente: http://www.finanzas.com