Las enseñanzas que dejó el fin de la burbuja inmobiliaria

El profesor y consultor de la Reserva Federal de EE UU, Santiago Carbó; el ex presidente del Banco Hipotecario y CajaGranada, Julio Rodríguez, y el portavoz de los promotores, Francisco Cañavate, analizan las causas de la explosión urbanística

En verano de 2007 explotaba la burbuja inmobiliaria en España, dejando tras de sí nueve años de crecimiento desmesurado y anormal de la construcción. Las consecuencias se padecen hoy: alta tasa de paro en los trabajadores del sector, arrastre de otras áreas económicas, caída brusca de la demanda y de precios.

Con la luz que dan dos años de aquel fenómeno, dos economistas y un representante de la construcción analizan sus causas y vislumbran el futuro. El ex presidente del Banco Hipotecario y de CajaGranada, Julio Rodríguez, afirma que la burbuja nació por "las condiciones de financiación excepcionales" de la época, "con bajos intereses y amplias cantidades concedidas". A ello se le sumó "la expectativa prolongada de subida de la vivienda", lo que dio "entrada al inversor". En este marco, los ayuntamientos han sido "muy cómplices" dado que han apostado por suplir sus "escasos recursos" con la "recalificación de terrenos"; "han sido casi más promotores que los constructores", puntualizó el economista. "Todo, unido a la complicidad social, en el que todos creían que ganarían a corto plazo".

Ayuntamientos. Para el catedrático de Análisis Económico de la UGR y asesor de la Reserva Federal de EE UU, Santiago Carbó, en la explosión de la burbuja coincidieron varios factores. El experto aclara que España "no es un bicho raro" pues la misma situación se dio en otras naciones como Irlanda, Grecia y EE UU, independientemente de que hayan salido mejor o peor parados. "El país sufrió algo parecido en 1991, pero entonces el ajuste no había sido tan brusco como en la actualidad". Ahora bien, una de las razones de la caída se explica en "la regulación del suelo urbano" y en las "condiciones de las autoridades municipales" para su uso; "el gran recurso de los ayuntamientos se convirtió en la venta del suelo", que lo "vendieron caro" y los constructores, tras adquirirlo, pusieron "precios caros". Todo ello encareció a su vez, explica Carbó, los materiales y los servicios ligados al sector.

A ello se le sumó la "concepción histórica de tener una vivienda propia" y de que la compra resulta la "inversión más rentable", lo que empujó la demanda. España, además, comenzó a ser atractiva para los extranjeros por su calidad de vida y sus características climáticas, y también invirtieron. Los años de la burbuja coincidieron con una bonanza económica mundial, lo que otorgó más poder adquisitivo a las familias. "Todo empujó hacia arriba", dice Carbó, y los "bancos ayudaron a promotores y clientes"; "todos se benefician".

Opina parecido el gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Granada (ACP), Francisco Cañavate, quien subraya la especulación del suelo; "el propietario lo vendía a grandes cantidades; el promotor lo compraba alto y los precios se encarecían". "La poca oferta de suelo lo hacía incrementarse más. Se ha especulado mucho", precisa Cañavate.

Caída. La burbuja se rompió en el verano de 2007 con la crisis mundial de los bancos, originada por las hipotecas ´subprime´ en EE UU (préstamos de alto riesgo para clientes de escasa solvencia y, por tanto, con un riesgo de impago superior). Para reducir el riesgo, las entidades financieras vendían estas hipotecas a inversores de todo el mundo, quienes se llevaban los beneficios y asumían los peligros, mientras el banco se quedaba con las comisiones.

En este contexto, todos ganaban, inclusos las familias que no podían pagar la hipoteca y que vendían su casa para pagar la deuda, a un precio superior al que la habían adquirido. Pero llegó un momento en que el precio de los inmuebles se estancó y todo cayó en picado. La demanda de hipotecas disminuyó y las personas endeudadas prefirieron dejar las llaves de su casa al banco ante la imposibilidad de venderla o de hacerlo a un precio menor al que la habían comprado.

Las entidades que habían comprado deuda se "dieron cuenta de que adquirieron títulos que no valían nada", apunta Rodríguez. Así, muchas financieras que habían apostado por estos activos comenzaron a tener problemas de liquidez. Las bolsas empezaron a caer y el mercado entró en pánico, al compás de noticias como la quiebra de Lehman Brothers y de AIG. Los bancos españoles, señala el ex presidente del Hipotecario y CajaGranada, "comenzaron a restringir el crédito" y las garantías de solvencia y liquidez ofrecidas por el banco central "no mejoraron la situación". Con menos préstamos y un retiro pausado de la inversión en activos inmobiliarios de la banca, la alta demanda registrada hasta el momento –que forzaba los altos precios– empezó a decaer en Granada y en todo el país. "Antes éramos perfectos clientes, cuando surgió la crisis fue lo contrario", recuerda el portavoz de los constructores y promotores, sobre la restricción del crédito que comenzó a padecer el colectivo.

Futuro. Sobre la imperiosa pregunta de cuándo volverá la normalidad al sector, Rodríguez afirma que la construcción "no va a tener un papel destacado en una década por lo menos". "Hasta que no se active el empleo no va a repuntar la demanda de los particulares. Aparte, el inversor no adquiere porque no ve revalorización".

Para Carbó, "va a continuar una corrección a la baja de los precios" hasta mediados de 2010, cuando se reactive levemente el consumo general, aunque no así el empleo, que "llegará entre 2011 y 2012". El asesor de la Reserva Federal cree que sería beneficioso para el sector impulsar las viviendas sociales y de alquiler; "si la demanda no se activa, se podría dar ayudas sin intereses a los jóvenes, para que los devuelvan dentro de siete u ocho años, cuando la situación sea distinta".

Cañavate mira el futuro "con cierto optimismo". "Creemos que la recuperación llegará la primavera del año que viene" y que la "normalidad absoluta llegará en cuatro años". Según el gerente de la ACP, se "está clarificando el panorama financiero", aunque teme al comportamiento del desempleo, clave a la hora de comprar; "el miedo a perder el trabajo o el que lo haya perdido algún familiar retrae las decisiones". Una vez finalizada la crisis, el mercado inmobiliario "ya no será igual que antes", puntualiza. "Muchas constructoras y promotoras se crearon al calor del dinero, pero desde ahora seguirán las más profesionales", afirma Cañavate, comportamiento que ve positivo.

Para que no se repita la situación, señala Carbó, hace falta un cambio educativo, que los niños no terminen pensando que "una inversión rentable es la que da ganancias en poco tiempo". Destaca que se debe apostar por el esfuerzo y el largo plazo, y demanda a las administraciones públicas más presupuesto en formación y en empresas de I+D, aunque subraya que se ha avanzado mucho en ambos aspectos en los últimos años.

Sea cual sea la fecha en que se vayan los nubarrones, los especialistas coinciden en que los generadores de la burbuja se reparten entre todos los estamentos: ayuntamientos, autoridades autonómicas y nacionales, constructores y particulares.

Fuente: http://www.laopiniondegranada.es